甲은 A도 B군에 토지 110㎡를 소유한 자로서, 관할 A도지사는 甲의 토지 전부가 포함된 녹지지역 일대를 토지거래계약 허가구역으로 지정하였다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, A도지사는 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적을 따로 정하지 않았음)
- ① 甲이 자신의 토지 전부에 대해 대가를 받고 지상권을 설정하려면 토지거래계약 허가를 받아야 한다.
- ② 甲의 토지가 농지라면 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 「농지법」에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.
- ③ 허가구역에 거주하는 농업인 乙이 그 허가구역에서 농업을 경영하기 위해 甲의 토지 전부를 임의매수하는 경우에는 토지거래계약 허가가 필요하지 않다. ✔
- ④ 丙이 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 목적으로 甲의 토지 전부를 임의매수하는 경우, 해당 토지거래계약 허가의 신청에 대하여 B군수는 허가하여야 한다.
- ⑤ 토지거래계약 허가신청에 대해 불허가처분을 받은 경우, 甲은 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 B군수에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
해설 보기
〈종합〉
토지거래계약허가제의 허가대상·면제면적·허가효과(농지취득자격증명 의제, 기속허가, 불허가 시 매수청구)를 종합적으로 묻는 문항이다. 甲의 토지 면적(110㎡)이 녹지지역 면제기준(200㎡) 이하라는 점을 놓치면 함정에 빠지기 쉽다.
- 대가 있는 지상권 설정·소유권 이전 계약인지 확인해 허가대상 행위인지 먼저 가린다.
- 용도지역(녹지지역)의 면제 기준면적(200㎡ 이하)과 甲의 토지 면적(110㎡)을 비교해 면제 대상임을 확인한다.
- 매수인의 신분·목적(거주 농업인, 농업경영, 자가거주용 주택)은 면제 여부와 무관함을 구분해 각 선지를 판단한다.
- 불허가 시 구제수단(매수청구 기간)을 확인한다.
〈정답 ③〉
허가구역 거주 농업인이 농업경영 목적으로 매수하더라도, 이는 허가면제 사유가 아니다. 甲의 토지는 110㎡로 녹지지역 면제기준 200㎡ 이하이므로 애초에 면적기준 자체에 의해 허가가 필요 없는 것이지, 乙의 신분·목적 때문에 면제되는 것이 아니다.
- 토지거래계약허가는 용도지역별 기준면적을 초과하는 유상 계약에만 적용되고, 도시지역 녹지지역의 면제기준은 200㎡ 이하다(A도지사가 별도로 면제면적을 정하지 않았으므로 법정 기준면적 그대로 적용).
- 甲의 토지는 110㎡로 이 기준면적 이하이므로 매수인의 신분·목적과 무관하게 이미 허가 대상에서 제외된다.
- 허가구역 거주 농업인이 농업경영을 목적으로 매수한다는 사정은 허가 면제의 근거가 아니다 — 면적을 초과했다면 그 목적이라도 허가를 받아야 한다. 이 선지가 옳은 것은 목적 때문이 아니라 면적기준 때문이다.
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 대가를 받는 지상권 설정계약도 토지거래계약 허가 대상이며, 甲의 토지 110㎡는 출제 당시 녹지지역 기준면적(100㎡)을 초과하므로 허가를 받아야 한다.
- ④ ○ 자기 거주용 주택용지 같은 실수요 목적의 허가신청은 요건을 충족하면 허가하여야 하는 기속행위다.
- ⑤ ○ 불허가처분 통지를 받은 자는 통지받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다. 이는 면적기준과 무관하게 성립하는 일반 구제절차다.
〈함정〉
- '허가구역 거주 농업인이 농업경영 목적으로 매수'라는 표현에 매몰되어 매수인의 신분·목적으로 허가 면제 여부를 판단하려는 함정이 있다. 실제로는 토지 면적이 용도지역별 기준면적(녹지지역 200㎡) 이하인지만으로 면제 여부가 정해지고, 매수인의 신분·목적은 무관하다.
- 甲의 토지가 110㎡라는 숫자를 놓치면 ①·④를 '지상권도 허가대상', '실수요자는 기속허가'라는 일반론만으로 판단해 혼란스러울 수 있다. 이 문항에서는 면적이 기준 이하라 애초에 허가절차 자체가 발생하지 않는다는 점이 핵심이다.
〈현행성〉
토지거래계약 허가를 요하지 않는 기준면적은 현행 시행령상 녹지지역 200㎡ 이하로 상향되어 있다(출제 당시 100㎡ — 이 문항의 면적 판단은 당시 기준).