〈종합〉

조합 설립의무의 예외, 임원 정수, 조합설립 동의요건의 수치, 정비사업비 변경 동의요건, 대의원회의 권한 범위를 각각 하나씩 건드려 세부 요건을 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 재개발은 20인 미만 시 직접시행 가능하다는 예외 조항으로 ①을 걸러낸다
• 이사 정수는 100명 초과 시 5명 이상이라는 기준으로 ②를 검토한다
• 주택단지 아닌 지역 재건축 조합설립 동의요건 중 토지면적 비율(3분의 2)로 ③을 검토한다
• 대의원회가 대행할 수 없는 사항(조합장 보궐선임 등)을 근거로 ⑤가 옳음을 확인한다

〈정답 ⑤〉

대의원회는 조합장을 포함한 조합임원의 해임이나 조합장 보궐선임처럼 조합의 핵심 인사에 관한 사항을 총회 대신 대행할 수 없다. 궐위된 조합장의 보궐선임은 대의원회가 대신할 수 없는 사항에 해당한다.

• 대의원회는 총회의 의결사항 중 일부를 대행하는 기구일 뿐, 임원의 해임·조합장 보궐선임·사업비 변경·해산 등 조합 운영의 근간에 관한 사항은 대행할 수 없다.
• 조합장 보궐선임은 총회의 전속 의결사항으로 남아 있어 대의원회가 임기 중 궐위된 조합장을 대신 선임할 수 없다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 재개발사업은 토지등소유자가 20인 미만이면 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 조합 설립이 항상 필수인 것은 아니다.
• ② ✕ 이사 수는 토지등소유자 수에 따라 달라지는데, 100명을 초과하는 조합은 이사를 5명 이상 두어야 한다는 것이 핵심 기준이다. 100명 이하 조합에 이사를 2명 이하로 못박는 것은 규정 내용과 맞지 않는다.
• ③ ✕ 주택단지가 아닌 지역이 포함된 정비구역에서 재건축조합을 설립하려면 그 지역 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다. 토지면적 요건은 3분의 2이지 4분의 3이 아니다.
• ④ ✕ 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우 등 정관 변경에 준하는 중요 사항의 변경은 조합원 3분의 2 이상이 아니라 이 조건에서는 다른 정족수(과반수를 넘는 별도 기준)로 정해지는데, 여기서 핵심은 사업비 증가 자체가 대의원회로 대행할 수 없는 총회 전속사항이라는 점보다, 흔히 출제되는 함정은 정족수 수치를 바꿔치기하는 것이다. 다만 이 지문은 조합원 3분의 2 동의를 요구하는 것으로 서술했는데, 정비사업비 등 중요사항 변경은 총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성이 아니라 별도 기준(정비사업비 10% 이상 증가 시 조합원 과반수 초과의 가중 동의)이 적용되어 옳지 않다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행하고자 하는 경우 토지등소유자가 20인 미만이면 조합을 설립하지 아니하고 직접 시행할 수 있다.
• ② ✎ 토지등소유자가 100명을 초과하는 조합에는 5명 이상의 이사를 둔다.
• ③ ✎ 주택재건축사업의 추진위원회가 주택단지가 아닌 지역이 포함된 정비구역에서 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
• ④ ✎ 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 현금청산 금액을 포함한 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 과반수가 아닌 별도로 정한 가중된 동의요건(정관에서 정하는 기준)을 충족하여야 한다.

〈함정〉

• 재개발은 토지등소유자 20인 미만이면 조합 없이 직접 시행 가능하다는 예외를 빼고 '조합 설립이 항상 필수'라고 단정하게 만드는 함정
• 주택단지 아닌 지역의 재건축 조합설립 동의요건에서 토지면적 비율 '3분의 2'를 다른 비율(4분의 3 등)로 바꿔치기하는 단골 함정
• 대의원회가 총회의 권한을 폭넓게 대행할 수 있다고 착각해, 임원 해임·조합장 보궐선임 같은 총회 전속사항까지 대행 가능하다고 오인하는 함정