〈종합〉

주택법상 전매제한제도의 대상·기간·예외사유·부기등기 요건을 종합적으로 확인하는 문제로, 예외적으로 전매가 허용되는 사유의 요건(세대원 전원 이전, 2년 이상 해외체류 등)을 정확히 아는지 묻는다.

• 전매제한기간의 결정 방식(지역별 차등)부터 확인
• 부기등기 의무가 발생하는 주택 유형을 구분
• 예외 허용 사유별 요건(세대원 전원·체류기간)을 대조
• 공매·경매 상황에서 동의 절차 생략 여부를 판단

〈정답 ⑤〉

공매·경매로 소유권이 넘어가는 경우도 전매제한 적용대상 주택의 처분에 해당하므로, 사업주체(또는 그 동의를 대신하는 한국토지주택공사)의 동의 없이 곧바로 전매가 허용되는 사유가 아니다.

• 주택법 제64조 제2항은 생업상 사정 등으로 전매가 불가피한 경우를 대통령령이 정하는 요건에 따라 예외로 허용하되, 그 인정 절차는 사업주체의 동의가 아니라 한국토지주택공사(LH)의 동의를 받는 방식으로 운용된다.
• 공매·경매는 채무불이행에 따른 강제적 소유권 이전이라도 별도의 동의·확인 절차 없이 자동으로 전매제한이 풀리는 사유로 규정되어 있지 않다.
• 따라서 '사업주체의 동의 없이도 전매할 수 있다'는 서술은 동의 절차 자체를 생략시켜 틀린 설명이 된다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제64조 제1항 후단에 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려해 지역별로 달리 정할 수 있다고 명시돼 있다.
• ② ○ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 등을 공급하는 경우 사업주체는 제3자에게 소유권을 이전할 수 없다는 뜻을 소유권 등기에 부기등기해야 한다(제64조 제4항).
• ③ ○ 세대원 전원이 2년 이상 해외에 체류하려는 경우는 전매제한 예외 사유에 해당한다. 세대원 일부만 이전하거나 체류기간이 2년 미만이면 예외로 인정되지 않는다는 점과 대비해서 기억해두면 된다.
• ④ ○ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우는 예외 허용 사유에 해당한다. 참고로 상속 자체는 전매의 개념에서 제외되지만, 여기서는 '상속으로 얻은 주택'으로 세대를 옮기는 경우를 예외 사유로 규정한 것이다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가에 대한 채무를 이행하지 못하여 공매가 시행되는 경우에도 사업주체(또는 한국토지주택공사)의 동의를 받아야 전매할 수 있다.

〈함정〉

• 전매의 예외 인정 절차에서 동의 주체를 '사업주체'로 알고 있기 쉽지만, 실제 운용은 한국토지주택공사(LH)의 확인·동의를 거치는 구조다.
• 상속 자체(전매 개념에서 제외)와 '상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우'(전매제한의 예외 허용 사유)를 혼동하지 않도록 구분해야 한다.
• 공매·경매처럼 강제적으로 소유권이 넘어가는 경우도 별도 동의 절차 없이 자동으로 전매가 허용된다고 오인하기 쉽다.