〈종합〉

주택법상 입주자모집 승인·분양가상한제 적용대상·투기과열지구 지정·전매제한·사용검사 후 매도청구 등 주택공급 관련 여러 논점을 한 문항에 모아 정오를 가리는 문제다. 각 선지가 다른 제도를 다루므로 조문별 수치·요건을 정확히 아는지를 종합적으로 시험한다.

• 선지별로 관련 제도(분양가상한제·투기과열지구·전매제한·매도청구)를 구분해 해당 조문의 요건과 대조
• 분양가상한제 예외(관광특구 50층↑ 또는 150m↑)의 숫자 요건을 선지의 수치와 비교
• 사용검사 후 매도청구의 면적요건(5% 미만)을 확인

〈정답 ④〉

사용검사 후 소유권을 회복한 실소유자에게 주택 소유자들이 매도청구를 하려면 그 토지 면적이 주택단지 전체 대지면적의 100분의 5 미만이어야 한다.

• 주택법 제62조(사용검사 후 매도청구)에 따르면 대상 토지가 전체 대지면적의 5% 미만인 경우에 한해 매도청구 가능
• 이는 사업계획승인 단계의 사업주체 매도청구(제22조)와 별개 제도로, 회복일부터 2년 이내 시가로 매도청구해야 함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 공공주택사업자가 사업주체인 경우 입주자모집 승인 대상에서 제외되는 것이 원칙이나, 한국토지주택공사가 총지분 100분의 50을 초과 출자한 부동산투자회사는 공공주택사업자에 준하는 취급을 받아 승인 대상에서 제외된다. 70% 출자는 이 기준을 넘으므로 승인 없이 신고로 처리될 수 있어, '승인을 받아야 한다'는 서술은 옳지 않다.
• ② ✕ 관광특구에서 건설·공급하는 공동주택은 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상일 때 분양가상한제 적용이 제외된다. 51층은 층수 기준을 충족하지만 문제에서 요구하는 예외 성립을 위한 별개 요건 판단이 아니라, 51층이면 이미 50층 이상 기준을 충족해 적용대상에서 제외되므로 '적용대상이다'는 서술은 틀렸다.
• ③ ✕ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기 우려가 있는 지역을 지정하는 것은 투기과열지구 지정 제도이며, 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사다(주택법 제63조). 그런데 이 서술이 가리키는 '분양가상한제 적용 지역'의 지정권자는 국토교통부장관이며, 시·도지사가 지정하는 것이 아니다.
• ⑤ ✕ 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 전매제한기간이 지나기 전에는 매매 등 전매가 금지되지만, 상속은 전매의 정의에서 제외되어 있어 상속은 가능하다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 한국토지주택공사가 총지분의 100분의 70을 출자한 부동산투자회사가 사업주체로서 입주자를 모집하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 승인을 받지 않아도 된다.
• ② ✎ 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광특구에서 건설·공급하는 층수가 51층이고 높이가 140m인 아파트는 분양가상한제의 적용대상이 아니다.
• ③ ✎ 국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택가격의 급등이 우려되는 지역에 대해서 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.
• ⑤ ✎ 사업주체가 투기과열지구에서 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 매매할 수 없으나 상속은 할 수 있다.

〈함정〉

• 분양가상한제 관광특구 예외를 '적용대상'으로 뒤집어 서술 — 실제는 50층 이상 또는 150m 이상이면 미적용이므로 51층이면 이미 제외 대상
• 전매제한과 상속을 혼동 — 주택법상 전매의 정의에서 상속은 명시적으로 제외되어 금지 대상이 아님
• 사업계획승인 단계 매도청구(제22조)와 사용검사 후 매도청구(제62조)를 혼동하지 않고 면적요건 5% 미만이 후자에 해당함을 구분