〈종합〉

수용·사용방식 도시개발사업의 부수 제도(수용요건, 토지상환채권, 선수금, 원형지 공급, 조성토지 공급방법)를 한 문항에 모아 각 요건의 수치와 절차를 정확히 아는지 묻는 종합형 문제다.

• 각 선지가 다루는 제도(수용요건/토지상환채권/선수금/원형지/조성토지 공급방법)를 먼저 구분한다
• 공공시행자(제11조제1항제1~4호)와 민간시행자(제5호·제7~11호)에게 요건이 다르게 적용되는지 확인한다
• 숫자(1/3, 지급보증 대상)와 절차(지정권자 승인 필요 여부, 원칙·예외 공급방법)를 조문 그대로 대조한다

〈정답 ②〉

토지상환채권은 시행자가 매수대금 일부를 조성된 토지·건축물로 상환해주기 위해 발행하는데, 지급보증이 필요한 대상은 법 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 민간시행자 등뿐이다. 지방자치단체는 여기에 포함되지 않으므로 지급보증 없이도 토지상환채권을 발행할 수 있다.

• 도시개발법 제23조 제1항: 시행자는 토지등의 매수대금 일부 지급을 위해 토지상환채권을 발행할 수 있고, 단서에서 제11조 제1항 제5호~제11호(민간시행자 등)만 금융기관 등의 지급보증을 받아야 발행 가능하다고 규정
• 지방자치단체는 제11조 제1항 제2호에 해당하는 공공시행자로 지급보증 관련 단서 적용대상이 아니므로 보증 없이 발행 가능

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 지방공사는 도시개발법 제11조 제1항의 공공시행자에 해당해 토지 소유·동의요건 자체가 적용되지 않는다. 토지 2/3 이상 소유와 소유자 총수 1/2 이상 동의는 민간시행자(제11조제1항제5호·제7호~제11호)에게 요구되는 요건이지, 공공시행자인 지방공사에는 별도 동의요건이 필요 없다.
• ③ ✕ 선수금 수령 자체는 시행자에게 허용되지만, 지정권자가 아닌 시행자는 대금을 미리 받으려면 지정권자의 승인을 받아야 한다. 조성토지등의 공급 계획과 마찬가지로 지정권자 아닌 시행자의 재량으로 처리할 수 있는 사항이 아니다.
• ④ ✕ 원형지로 공급될 수 있는 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정된다. 자연친화적·복합적 개발이라는 취지에도 불구하고 조성토지 공급 원칙을 훼손하지 않도록 상한을 두고 있다.
• ⑤ ✕ 조성토지등의 공급은 원칙적으로 경쟁입찰의 방법으로 하고, 학교·공공청사 등 공공용지 공급이나 토지상환채권 상환, 2회 이상 유찰 등 예외적인 경우에만 수의계약이 허용된다. 공공용지가 아닌 일반 조성토지등을 수의계약으로 공급해야 한다는 규정은 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사가 시행자인 경우에는 토지 소유자의 동의 없이도 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.
• ③ ✎ 지정권자가 아닌 시행자는 조성토지등을 공급받거나 이용하려는 자로부터 지정권자의 승인을 받아 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.
• ④ ✎ 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정하여 공급된다.
• ⑤ ✎ 공공용지가 아닌 조성토지등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 의하는 것이 원칙이다.

〈함정〉

• 지방공사·국가·지자체 등 공공시행자에게도 민간시행자 동의요건(2/3 소유·1/2 동의)을 요구하는 것으로 착각 → 공공시행자는 요건 자체가 적용되지 않는다는 점을 구분해야 한다
• 선수금·공급계획 승인은 '지정권자가 아닌 시행자'에게는 필수 절차인데 이를 승인 불필요로 바꿔 내는 함정이 반복된다
• 원형지 공급면적 3분의 1 이내라는 수치를 2분의 1·3분의 2 등으로 바꿔 내는 전형적 함정