〈종합〉

도시개발사업을 수용·사용방식으로 시행할 때 따라오는 부수 제도들 — 시행방식 변경, 수용요건, 토지상환채권, 원형지 공급·매각제한, 원형지개발자 선정방법 — 을 하나씩 짚어 옳은 것을 고르는 종합 문제다.

• 선지별로 논점을 분리해 각각 조문 요건과 대조한다
• ①은 시행방식 변경의 허용 방향(혼용→수용·사용 가능 여부)을 확인
• ②는 수용요건 적용대상이 민간시행자인지 공공시행자인지를 구분
• ③은 토지상환채권 발행주체 제한 여부 확인
• ④⑤는 원형지 관련 매각제한기간·선정방법 수치를 확인

〈정답 ④〉

원형지개발자(국가·지자체는 제외)는 공사완료 공고일부터 5년과 계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간 동안 매각이 금지되는데, 지방공사는 이 매각제한을 받는 자이므로 공사완료 공고일부터 5년이 지났다면 두 기간 중 먼저 끝나는 기간이 지난 것이어서 매각이 가능하다.

• 도시개발법 제25조의2 제6항 — 원형지개발자(국가·지자체 제외)는 10년 범위 내 대통령령이 정하는 기간 동안 원형지 매각 금지
• 시행령상 그 기간은 공사완료 공고일부터 5년, 계약일부터 10년 중 먼저 끝나는 기간
• 지방공사는 매각제한 적용대상(국가·지자체가 아님)이지만, 공사완료 공고일부터 5년이 지난 시점이면 두 기간 중 먼저 끝나는 기간이 충족되어 매각 가능

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제21조 제2항은 수용·사용→전부 환지, 혼용→전부 환지, 수용·사용→혼용으로의 변경만 규정한다. 혼용방식에서 수용 또는 사용방식으로 바꾸는 것은 근거 규정이 없어 허용되지 않는다.
• ② ✕ 제22조 제1항의 소유·동의요건(토지면적 2/3 이상 소유+소유자 총수 1/2 이상 동의)은 제11조 제1항 제5호·제7호~제11호에 해당하는 민간시행자 등에게 적용되는 규정이다. 정부출연기관 등 공공기관은 제11조 제1항 제1호~제4호에 해당하는 공공시행자로서 이 요건 적용대상이 아니다.
• ③ ✕ 토지상환채권은 공공시행자와 민간시행자 모두 발행할 수 있다. 다만 민간시행자 등은 금융기관 등의 지급보증을 받아야 하고, 지자체는 지급보증 없이 발행할 수 있다는 차이만 있을 뿐 공공기관이라고 발행 자체가 금지되는 것은 아니다.
• ⑤ ✕ 원형지개발자의 선정은 원칙적으로 수의계약 방식이고, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자에 대해서만 경쟁입찰(2회 이상 유찰 시 수의계약) 방식이 적용된다. 원형지의 용도가 공공택지라는 사정만으로 추첨 방식을 쓸 수 있다는 근거는 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 도시개발사업을 시행하는 지방자치단체는 도시개발구역 지정 이후 그 시행방식을 수용 또는 사용방식에서 혼용방식으로 변경할 수 있다.
• ② ✎ 도시개발사업을 시행하는 정부출연기관이 그 사업에 필요한 토지를 수용하는 경우에는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받을 필요가 없다.
• ③ ✎ 도시개발사업을 시행하는 공공기관은 토지상환채권을 발행할 수 있다.
• ⑤ ✎ 원형지개발자의 선정은 원칙적으로 수의계약의 방법으로 하되, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자에 대해서는 경쟁입찰의 방법으로 한다.

〈함정〉

• 시행방식 변경은 방향성이 정해져 있다 — 환지로 가는 변경(수용·사용→환지, 혼용→환지)과 혼용으로 가는 변경(수용·사용→혼용)만 허용되고, 혼용→수용·사용은 규정이 없어 불가능하다는 점을 헷갈리기 쉽다
• 수용요건(2/3 소유+1/2 동의)은 민간시행자 전용 규정인데, 이를 정부출연기관·지방공사 같은 공공시행자에게도 적용된다고 착각하는 경우가 많다
• 토지상환채권 발행 자체는 공공·민간 모두 가능하고 지자체는 지급보증도 필요 없다는 점을 '공공기관은 발행 불가'로 오해하기 쉽다