건축주 甲은 A도 B시에서 연면적이 100제곱미터이고 2층인 건축물을 대수선하고자 「건축법」 제14조에 따른 신고(이하 "건축신고")를 하려고 한다. 건축법령상 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 건축법령상 특례 및 조례는 고려하지 않음)
- ① 甲이 대수선을 하기 전에 B시장에게 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. ✔
- ② 건축신고를 한 甲이 공사시공자를 변경하려면 B시장에게 허가를 받아야 한다.
- ③ B시장은 건축신고의 수리 전에 건축물 안전영향평가를 실시하여야 한다.
- ④ 건축신고를 한 甲이 신고일부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다.
- ⑤ 건축신고를 한 甲은 건축물의 공사가 끝난 후 사용승인 신청 없이 건축물을 사용할 수 있다.
해설 보기
〈종합〉
연면적 100㎡·2층 건축물의 대수선을 신고 대상으로 놓고, 건축신고의 효과(허가의제)와 절차상 세부 규정(시공자 변경, 안전영향평가, 효력 소멸기간, 사용승인)을 정확히 아는지 묻는 문항이다.
- 대수선의 신고 대상 요건(연면적 200㎡ 미만·3층 미만)을 확인해 甲의 건축물이 신고 대상임을 파악
- 신고 시 허가의제 효과(제14조 제1항 본문)로 ①을 판단
- 공사시공자 변경은 허가 대상이 아니라 별도 절차임을 확인해 ②를 판단
- 안전영향평가는 특수한 대규모 건축물 허가 절차이므로 신고 대상 건축물에는 적용되지 않음을 확인해 ③을 판단
- 신고 효력 소멸기간이 6개월이 아니라 1년임을 확인해 ④를 판단
- 사용승인은 신고 건축물도 원칙적으로 필요함을 확인해 ⑤를 판단
〈정답 ①〉
연면적 200㎡ 미만·3층 미만인 건축물의 대수선은 건축신고 대상이고, 이 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
- 건축법 제14조 제1항 제3호: 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 신고 대상
- 甲의 건축물은 연면적 100㎡·2층으로 이 요건을 충족
- 제14조 제1항 본문: 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다(허가의제) — 공사 착수 전에 신고만 하면 되고 별도 허가 절차가 필요 없다
〈오답선지 해설〉
- ② ✕ 공사시공자 변경은 건축법 제16조 등에 따라 허가권자에게 '신고'하면 되는 사항이지 허가를 받아야 하는 사항이 아니다. 건축주·설계자·시공자 등의 변경은 신고 대상이다.
- ③ ✕ 건축물 안전영향평가는 초고층 건축물 등 대통령령으로 정하는 특수한 대규모 건축허가 대상 건축물에 대해 실시하는 제도로, 연면적 100㎡·2층짜리 대수선 신고 건축물에는 해당하지 않는다.
- ④ ✕ 건축법 제14조 제5항은 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고 효력이 없어진다고 규정한다. 6개월이 아니라 1년이며, 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.
- ⑤ ✕ 건축신고 대상 건축물도 공사가 끝나면 원칙적으로 사용승인을 신청하여 사용승인서를 받은 후에 건축물을 사용할 수 있다. 신고했다고 사용승인 절차가 면제되는 것은 아니다.
〈선지교정〉
- ② ✎ 건축신고를 한 甲이 공사시공자를 변경하려면 B시장에게 신고를 하여야 한다.
- ③ ✎ B시장은 이 건축신고에 대하여 건축물 안전영향평가를 실시할 필요가 없다.
- ④ ✎ 건축신고를 한 甲이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다.
- ⑤ ✎ 건축신고를 한 甲은 건축물의 공사가 끝난 후 사용승인을 신청하여 사용승인서를 받은 후에 건축물을 사용할 수 있다.
〈함정〉
- 신고 효력 소멸기간을 허가의 착수·공사기간(2년 등) 규정과 헷갈려 6개월로 착각하기 쉽다 — 건축신고는 1년, 이 기간 내 미착수 시 효력 소멸이라는 숫자를 정확히 기억해야 한다.
- 공사시공자 변경을 건축허가사항으로 오인하기 쉬운데, 시공자·건축주·설계자 변경은 허가가 아니라 신고 사항이다.
- 안전영향평가는 모든 건축허가·신고에 적용되는 일반 절차가 아니라 초고층 등 특수 건축물에만 적용되는 예외적 제도임을 구분해야 한다.