〈종합〉

토지임대부 분양주택의 토지 임대차 관계를 규정한 주택법 제78조의 세부 수치와 절차(임대차기간·갱신요건·보증금 전환 이자율·임대료 원칙)를 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 임대차기간·갱신요건·임대료 원칙의 수치를 조문대로 대조한다
• 보증금 전환 시 이자율 기준(3년 만기 정기예금 평균이자율)을 시행령에서 확인한다
• 제4의 매입신청 상대방이 시·도지사인지 여부를 따로 확인한다

〈정답 ③〉

토지임대료를 보증금으로 전환해 납부할 때 그 보증금 산정에 쓰는 이자율은 은행법상 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 한다.

• 주택법 제78조 제6항: 임대료는 월별 납부가 원칙이나 합의 시 선납 또는 보증금 전환 가능, 세부기준은 시행령에 위임
• 주택법 시행령에서 보증금 전환 시 적용 이자율을 은행법에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상으로 정함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 토지 임대차기간은 40년 이내다(주택법 제78조 제1항). 50년은 오답을 만들기 위한 수치 변형이다.
• ② ✕ 계약갱신을 청구하려면 소유자의 75퍼센트 이상 동의가 필요하다(제78조 제1항 후문). 3분의 2는 갱신요건 수치를 낮춰 만든 오답이다.
• ④ ✕ 토지임대부 분양주택을 양도하려는 자는 시·도지사가 아니라 한국토지주택공사(사업시행자 등 관련 기관)에 매입을 신청해야 하는 구조로, 매입신청 상대방을 시·도지사로 바꾼 것은 옳지 않다.
• ⑤ ✕ 토지임대료는 분기별이 아니라 월별 임대료를 원칙으로 한다(제78조 제6항).

〈선지교정〉

• ① ✎ 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 40년 이내로 한다.
• ② ✎ 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간을 갱신하기 위해서는 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하여야 한다.
• ④ ✎ 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우에는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.
• ⑤ ✎ 토지임대료는 월별 임대료를 원칙으로 한다.

〈함정〉

• 임대차기간 40년을 50년으로 바꾼 수치 함정 — 40년으로 정확히 기억해야 한다
• 갱신 청구요건을 소유자 3분의 2로 낮춰 쓰는 함정 — 75퍼센트 이상이 맞다
• 임대료 원칙을 분기별로 바꾸는 함정 — 월별 임대료가 원칙이다