〈종합〉

주택건설사업자의 등록 면제 대상, 공동사업주체 3유형의 강제성 구별, 등록말소·영업정지 처분의 요건과 효과를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 각 선지가 등록면제 열거(제4조 단서)·공동시행 상대방(제5조)·말소·정지 사유(제8조) 중 어느 조문의 요건을 다루는지 먼저 분류한다
• 공동사업주체 3유형(토지소유자·주택조합·고용자)의 임의/강제 구별로 ③을 확정한다
• 등록증 대여가 필요적 말소 사유임을 확인해 ④를 걸러낸다

〈정답 ③〉

고용자가 근로자의 주택을 건설할 때는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 것이 임의가 아니라 의무다. 주택법 제5조 제3항이 '하여야 한다'로 강제하고 있기 때문이다.

• 주택법 제5조 제3항: 고용자가 근로자 주택을 건설하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다고 규정 — '할 수 있다'가 아닌 강제 규정
• 토지소유자(제1항)·주택조합(제2항)의 공동사업시행은 '할 수 있다'는 임의 규정인 것과 대비되는 유일한 강제 유형이 고용자 유형

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 공익법인은 등록의무의 예외 대상이다. 주택법 제4조 제1항 단서 제4호가 「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인을 등록면제 대상으로 열거하고 있어, 연간 20호 이상을 짓더라도 등록할 필요가 없다.
• ② ✕ 공동사업시행의 상대방은 등록사업자(지자체·LH·지방공사 포함)이지 국가가 아니다. 제5조 제2항에 국가는 열거되어 있지 않다. 참고로 세대수 증가 리모델링주택조합은 공동시행 대상에서 제외되지 않으므로 그 부분 자체는 맞지만, 상대방을 국가로 적은 것이 틀렸다.
• ④ ✕ 등록증 대여는 제8조 제1항 단서 제5호에 해당해 재량적 영업정지가 아니라 필요적(반드시) 등록말소 사유다. '명할 수 있다'는 영업정지가 아니라 말소가 강제된다는 점이 틀렸다.
• ⑤ ✕ 제8조에는 영업정지 처분 전에 이미 사업계획승인을 받은 사업의 수행을 금지하는 규정이 없다. 처분의 효력은 장래에 향하는 것이므로 기존에 승인받은 사업은 원칙적으로 계속 수행할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 「공익법인의 설립·운영에 관한 법률」에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인은 연간 20호 이상의 단독주택 건설사업을 시행하더라도 국토교통부장관에게 등록하지 아니한다.
• ② ✎ 세대수를 증가하는 리모델링주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
• ④ ✎ 국토교통부장관은 등록사업자가 타인에게 등록증을 대여한 경우에는 그 등록을 말소하여야 한다.
• ⑤ ✎ 영업정지 처분을 받은 등록사업자는 그 처분 전에 사업계획승인을 받은 사업을 계속 수행할 수 있다.

〈함정〉

• 등록면제 대상(국가·지자체·LH·지방공사·공익법인·해당 주택조합·해당 고용자)을 놓치고 '등록하여야 한다'로 서술한 것을 그대로 맞다고 넘기기 쉽다 — 제4조 제1항 단서 열거를 확인해야 한다.
• 공동사업주체 3유형의 강제성을 뒤바꾸는 함정: 고용자만 '하여야 함'(강제)이고 토지소유자·주택조합은 '할 수 있음'(임의)이다.
• 등록말소 사유 중 거짓·부정 등록과 등록증 대여는 재량적 영업정지가 아니라 필요적 말소라는 점을 놓치기 쉽다.