〈종합〉

주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업 각각에 허용되는 시행방법을 정확히 구별할 수 있는지 묻는 문제다. 특히 재건축에서 공동주택 외 건축물(오피스텔)의 건설 가능 지역 제한이 핵심 함정이다.

• 3개 사업 유형별로 허용되는 시행방법(자력개량·수용·환지·관리처분)을 표로 구분해 대조한다.
• 재건축 선지는 지역 요건(준주거·상업지역 한정)까지 별도로 검증한다.

〈정답 ⑤〉

재건축사업에서 공동주택 외 건축물(오피스텔 등)은 준주거지역·상업지역에서만 건설할 수 있다. 일반주거지역은 이 범위에 들지 않으므로 일반주거지역 정비구역에서 오피스텔을 관리처분방법으로 공급하는 것은 허용되지 않는다.

• 법 제23조 제4항: 재건축사업에서 건축물을 건설·공급할 때 주택·부대시설·복리시설을 제외한 건축물(공동주택 외 건축물, 오피스텔 포함)은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 준주거지역·상업지역에서만 건설 가능하고, 그 연면적도 전체 건축물 연면적의 30% 이하로 제한된다.
• 일반주거지역은 준주거지역·상업지역에 해당하지 않으므로, 일반주거지역인 정비구역에서 오피스텔을 건설·공급하는 방법은 허용되지 않는다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주거환경개선사업은 법 제23조 제1항 제3호에 따라 사업시행자가 환지로 공급하는 방법을 쓸 수 있다. 4가지 방법(자력개량·수용·환지·관리처분) 중 하나이며 서로 혼용도 가능하다.
• ② ○ 법 제23조 제1항 제4호에 따라 인가받은 관리처분계획대로 주택 및 부대시설·복리시설을 건설·공급하는 방법도 주거환경개선사업의 허용 방법에 포함된다.
• ③ ○ 재개발사업은 법 제23조 제2항에 따라 관리처분계획에 따른 건축물 건설·공급 또는 환지 공급, 두 방법 중 하나로 시행한다. 관리처분방법에 오피스텔 등 지역 제한은 재개발사업에는 별도로 적용되지 않는다.
• ④ ○ 재개발사업은 법 제23조 제2항에 따라 환지로 공급하는 방법도 허용된다. 재건축과 달리 재개발은 환지 방식을 쓸 수 있다는 점이 구별기준이다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 재건축사업: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역 또는 상업지역인 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 「건축법」에 따른 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법

〈함정〉

• 재건축사업에서 오피스텔 등 공동주택 외 건축물은 준주거지역·상업지역에서만 건설할 수 있는데, 일반주거지역에서도 가능한 것처럼 낸 함정이다. 지역명이 나오면 준주거·상업지역인지부터 확인해야 한다.
• 재개발과 재건축을 혼동해 재건축에도 환지 방법이 있는 것처럼 착각하기 쉽다. 환지는 재개발에만 허용되고 재건축은 관리처분방법만 가능하다.