〈종합〉

토지임대부 분양주택의 개념적 특징(택지비 없는 건축비 분양가)과 임대차 관련 수치(40년, 75%)를 정확히 아는지 묻는 이론 문항이다.

• 선지별로 토지임대부 분양주택의 핵심 구조(토지는 시행자 소유, 건물만 분양)를 기준으로 판단
• 분양가격 구성 요소가 건축비만인지 확인
• 임대차기간·갱신요건 등 수치 오답을 논점노트의 정확한 수치와 대조

〈정답 ③〉

토지임대부 분양주택은 토지 소유권은 사업시행자가 그대로 보유하고 건축물 소유권만 분양하는 방식이라, 분양가격에 택지비가 들어가지 않고 건축비만으로 구성된다.

• 토지임대부 분양주택은 토지소유권을 사업시행자가 보유한 채 건축물·복리시설의 소유권만 분양받는 자에게 이전하는 구조다.
• 이 때문에 분양가격을 산정할 때 택지비를 넣지 않고 건축비만으로 구성한다 — 이게 이 제도가 분양가를 낮추는 핵심 장치다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 토지임대부 분양주택의 거주의무기간은 5년이다. 10년은 다른 제도(예: 공공택지 전매제한 등)의 수치를 끌어온 오답이다.
• ② ✕ 건축물의 공용부분·부속건물·복리시설은 사업시행자가 아니라 분양받은 자들끼리 공유한다. 토지 소유권만 시행자에게 남고 건물은 순수하게 분양자들의 소유·공유 대상이다.
• ④ ✕ 입주가능일이 아니라 통상적인 입주의무 규정과 혼동을 유도한 선지다. 토지임대부 분양주택의 입주의무기간은 별도로 정해진 수치이지 '최초 입주가능일부터 3년 이내'라는 식의 표현이 아니며, 이런 서술 자체가 정확한 근거 규정과 맞지 않는다.
• ⑤ ✕ 토지 임대차기간은 50년이 아니라 40년 이내다. 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 다시 갱신할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 토지임대부 분양주택 입주자의 거주의무기간은 5년이다.
• ② ✎ 토지임대부 분양주택의 건축물의 공용부분·부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다.
• ④ ✎ 토지임대부 분양주택의 입주자는 관계 법령에서 정한 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 입주하여 거주하여야 한다.
• ⑤ ✎ 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 40년 이내로 한다.

〈함정〉

• 임대차기간 40년을 50년으로 바꾼 수치 함정 — 갱신 시에도 40년 범위 내라는 점과 헷갈리지 말 것
• 분양가격 구성을 건축비+택지비로 오인하는 함정 — 토지임대부는 택지비를 제외하고 건축비만으로 구성
• 공용부분·복리시설의 공유 주체를 사업시행자로 오인하는 함정 — 분양받은 자들끼리의 공유임