〈종합〉

1세대 1주택 비과세 요건과 보유·거주기간 제한이 배제되는 특례 사유들을 정확히 아는지 묻는 문항이다. 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도할 때 전체를 1주택으로 보는지, 구획별로 보는지를 뒤집어 낸 것이 함정이다.

• 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우의 취급(전체를 1주택으로 봄)을 먼저 확인
• 나머지 선지는 보유·거주기간 제한이 배제되는 특례 사유(해외이주, 건설임대주택, 혼인합가)의 요건을 조문과 대조

〈정답 ④〉

「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면, 그 구획된 부분들을 각각 별개의 주택으로 보는 것이 아니라 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 여부를 판정한다.

• 소득세법 시행령 제155조 제15항이 다가구주택의 취급을 규정 — 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다
• 하나의 매매단위로 양도하는 경우 구획된 각 부분을 각각의 주택으로 보지 않고 전체를 1개의 주택으로 취급
• 이렇게 봐야 다가구주택 전체를 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 여지가 생기는 제도 취지와 맞음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 부부는 세대를 달리 구성해도 항상 같은 세대로 본다. 실제 동거·부양 여부와 무관하다.
• ② ○ 해외이주법에 따라 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유기간·거주기간 제한 없이 비과세한다 — 시행령 제154조 제1항 제2호 나목.
• ③ ○ 각자 1주택을 가진 사람끼리 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 간주하는 특례가 적용된다. 이 특례는 주택 수 요건만 완화하는 것이므로 보유기간 2년 요건은 별도로 충족해야 하는데, 사례의 보유기간이 4년이라 이미 그 요건도 충족한 상태이므로 비과세된다.
• ⑤ ○ 건설임대주택 1주택만 보유한 세대가 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상이면 보유기간 제한 없이 비과세한다 — 시행령 제154조 제1항 제1호.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

〈함정〉

• 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도할 때 '구획된 부분 각각을 주택으로 본다'와 '전체를 하나의 주택으로 본다'를 뒤바꿔 헷갈리기 쉽다 — 매매단위 양도 시에는 전체를 1주택으로 본다는 방향을 기억할 것.
• 해외이주·부득이한 출국 사유는 보유기간뿐 아니라 거주기간 제한까지 함께 배제된다는 점을 놓치면 ②를 틀린 것으로 오판할 수 있다.
• 혼인합가 특례는 보유기간 요건 자체를 면제하는 것이 아니라 '혼인으로 인한 2주택'을 5년 내 양도 시 1세대 1주택으로 간주(주택 수 요건 완화)하는 것일 뿐이므로, 보유기간 2년 요건은 별도로 충족해야 한다는 점을 놓치지 말 것.

〈현행성〉

이 문항의 건설임대주택 비과세 특례 근거는 출제 당시 「임대주택법」에 따른 건설임대주택이었고, 현행 조문은 「민간임대주택에 관한 특별법」상 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」상 공공건설·공공매입임대주택으로 근거 법률명이 개정되었다(거주 5년 비과세라는 결론은 동일).