〈종합〉

부동산임대업에서 발생하는 사업소득 중 특히 간주임대료 산입 요건과 국외주택·고가주택 과세 여부를 정확히 아는지 묻는 문항이다. 간주임대료는 주택과 비주택(상업용 건물 등)에서 적용 요건이 다르므로 그 차이를 정확히 구별하는 것이 핵심이다.

• 간주임대료 산입 요건인 '3주택 이상+보증금 합계 3억원 초과'를 기준으로 ②의 수치를 검증한다
• 주택과 비주택의 간주임대료 적용 대상 차이를 ③에 대입해 확인한다
• 국외주택·고가주택 과세 여부는 비과세 규정(소득세법 제12조 제2호 나목)의 제외 사유로 확인한다

〈정답 ②〉

주택에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 소유하고 그 보증금 합계액이 3억원을 초과할 때만 총수입금액에 산입한다. 2억원은 그 기준에 미달하므로 간주임대료를 산입할 수 없다.

• 출제 당시 소득세법 제25조 제1항 단서(현행 제25조 제1항 제1호): 3주택 이상 소유 + 보증금등 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 총수입금액에 산입
• ②의 보증금 합계액 2억원은 3억원 초과 요건에 미달하므로 해당 3주택에 대해서는 간주임대료가 산입되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 1주택 비과세 규정(소득세법 제12조 제2호 나목)에서도 제외 대상으로 명시돼 있어, 주택 수와 무관하게 항상 과세된다.
• ③ ○ 간주임대료는 주택의 경우 3주택 이상+보증금 3억원 초과라는 별도 요건이 있지만, 상업용 건물 등 비주택 부동산은 보증금을 받으면 요건 없이 원칙적으로 간주임대료를 산입한다. 2주택은 요건 미충족이므로 상업용 건물 2개에 대해서만 산입한다.
• ④ ○ 출제 당시 소득세법상 주택임대소득이 과세되는 고가주택은 과세기간 종료일 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택이었다. 당시 기준으로 옳은 서술이다(현행 기준액과 다르다 — 현행성 참조).
• ⑤ ○ 공공요금 명목으로 받은 금액이 실제 공공요금 납부액을 넘으면 그 초과분은 임대와 무관한 이익이므로 사업소득 총수입금액에 포함시킨다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 3주택(법령에 따른 소형주택 아님)을 소유하는 자가 받은 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입한다.

〈함정〉

• 3주택 이상 요건의 보증금 합계 기준을 3억원이 아닌 2억원 등으로 낮춰 출제하는 함정 — '3주택+3억원 초과'로 세트 기억할 것
• 국외 소재 주택임대소득을 비과세로 착각하는 함정 — 국외주택은 주택 수와 무관하게 항상 과세
• 주택임대소득의 고가주택 기준(출제 당시 기준시가 9억원 초과)은 이후 12억원으로 상향되었다 — 현행 학습 시에는 12억원과 구분해서 기억해야 한다

〈현행성〉

주택임대소득 과세대상 고가주택의 기준시가는 현행법상 12억원 초과로 상향되어 있다. ④는 출제 당시 기준(9억원)으로 옳은 진술이며, 현행 기준으로 보면 틀린 진술이 된다.