〈종합〉

실지거래가액이 전혀 확인되지 않는 상황에서 양도가액·취득가액을 추계하고, 필요경비를 개산공제와 실제 지출액 중 유리한 쪽으로 골라 양도소득세 부담이 최소가 되는 양도차익을 구하는 계산형 문항이다.

• 양도가액 추계: 매매사례가액이 있으므로 3억원으로 확정
• 취득가액 추계: 매매사례가액·감정가액이 없으므로 환산취득가액(3억원×1억/2억=1억5천만원) 산출
• 필요경비 선택: '환산취득가액+개산공제(300만원)'와 '자본적지출+양도비 실제금액(1억6천만원)' 중 더 큰 쪽을 선택
• 세부담 최소화이므로 필요경비 1억6천만원을 택해 양도차익 3억원−1억6천만원=1억4천만원 산출

〈정답 ①〉

양도가액은 매매사례가액이 있는 3억원으로, 취득가액은 매매사례가액·감정가액이 모두 없어 환산취득가액(양도가액×취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)으로 1억5천만원이 정해진다. 환산취득가액을 쓰는 경우 필요경비는 원칙적으로 '환산취득가액+개산공제(취득당시 기준시가×3%)'이지만, 실제 자본적지출·양도비 합계가 더 크면 그 실제금액을 필요경비로 선택할 수 있어(제97조 제2항 제2호 단서) 세부담을 최소화하려면 이를 선택한다. 이 경우 필요경비는 자본적지출 1억4천만원+양도비 2천만원=1억6천만원이 되고, 양도차익은 3억원−1억6천만원=1억4천만원이다.

• 실지거래가액이 확인되지 않으므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액→감정가액→환산취득가액 순으로 추계
• 양도가액: 매매사례가액 3억원 존재 → 그대로 적용(양도가액 추계에는 환산가액이 쓰이지 않음)
• 취득가액: 매매사례가액·감정가액 없음 → 환산취득가액 = 3억원×(취득당시 기준시가 1억원/양도당시 기준시가 2억원)=1억5천만원
• 제97조 제2항 제2호 단서: 환산취득가액을 쓸 때 '환산취득가액+개산공제'와 '자본적지출·양도비 실제금액 합계' 중 더 큰 쪽을 필요경비로 선택 가능 — 개산공제는 300만원(1억원×3%)에 불과해 실제경비 합계 1억6천만원이 훨씬 크므로 이를 선택
• 세부담을 최소화하려면 필요경비를 최대화해야 하므로 실제경비 합계 1억6천만원을 필요경비로 선택
• 양도차익 = 양도가액 3억원 − 필요경비 1억6천만원 = 1억4천만원

〈오답선지 해설〉

• ④ ― 환산취득가액 1억5천만원에 개산공제 300만원을 더한 필요경비 1억5천3백만원을 적용하면 양도차익은 3억원−1억5천3백만원=1억4천7백만원이 나오는데, 이는 개산공제를 택한 경우의 값으로 실제경비를 택한 것보다 세부담이 크다.

〈함정〉

• 환산취득가액을 쓸 때 개산공제(3%)만 자동으로 적용한다고 오해하기 쉬운데, 실제 자본적지출·양도비 합계가 더 크면 그쪽을 필요경비로 선택할 수 있다(제97조 제2항 제2호 단서) — 세부담 최소화 문제는 반드시 두 방식을 비교해야 한다.
• 양도가액 추계에는 환산가액이 존재하지 않는다는 점을 놓치면 양도가액을 잘못 환산할 수 있다 — 매매사례가액이 있으면 그것으로 끝난다.