〈종합〉

주택임대소득의 과세·비과세 판정 기준(주택 수, 기준시가, 월세·전세 구분, 사업자등록 여부)을 종합적으로 묻는 문항으로, 사업자등록과 납세의무 성립이 무관하다는 점이 함정으로 출제됐다.

• 1주택 비과세의 예외(출제 당시 기준시가 9억원 초과·국외주택)를 기준시가 10억원과 대비해 확인
• 2주택 이하에서 월세는 과세, 전세보증금은 비과세라는 구분 적용
• 다가구주택의 주택 수 계산 원칙(구분등기 시 각각 1개)을 확인
• 주택임대소득의 소득구분(사업소득)과 사업자등록 여부가 납세의무 성립요건이 아니라는 점을 최종 확인해 정답 선지를 찾음

〈정답 ⑤〉

주택임대소득은 사업소득으로 종합소득에 합산되며, 소득세 납세의무 성립은 사업자등록 여부와 무관하다.

• 소득세법 제19조 제1항 제12호(부동산업 및 임대업 소득)에 따라 주택임대소득은 사업소득에 해당함
• 주택임대업은 부가가치세 면세사업이므로 그 사업자등록은 소득세법 제168조 제1항에 따른 등록이며, 등록은 협력의무일 뿐 소득세 납세의무 성립요건이 아님 — 실제 임대소득이 발생하면 등록 여부와 관계없이 과세대상이 됨
• 따라서 '사업자등록을 한 경우에 한하여' 납세의무가 있다는 서술은 틀림

〈오답선지 해설〉

• ① ○ ①은 '전세금'(보증금) 사례다. 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상(소형주택 제외) 소유자로서 보증금 합계가 일정액을 초과할 때만 총수입금액에 산입되므로, 1주택 소유자는 그 주택이 고가주택인지와 무관하게 전세보증금만으로는 과세되지 않는다. 고가주택 기준은 '월세' 임대소득 비과세의 예외 기준일 뿐이다.
• ② ○ 2주택을 소유하면 1주택자 비과세를 받지 못해 월세 수입은 과세대상이 된다. 반면 전세보증금은 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과할 때만 간주임대료로 과세하므로, 2주택 이하인 이 경우 전세계약분에는 과세되지 않는다.
• ③ ○ 주택 수를 셀 때 다가구주택은 통째로 1개의 주택으로 계산하되, 그 다가구주택이 구분등기되어 있으면 등기된 호수마다 각각 1개의 주택으로 계산한다.
• ④ ○ 주택임대로 발생하는 소득은 부동산업 및 임대업에서 발생하는 사업소득에 해당하고(제19조 제1항 제12호), 사업소득은 다른 종합소득과 합산되어 거주자의 종합소득금액을 구성한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 주택을 임대하여 얻은 소득은 거주자가 사업자등록을 하였는지와 관계없이 소득세 납세의무가 있다.

〈함정〉

• 사업자등록을 하지 않으면 임대소득에 과세되지 않는다고 오해하기 쉽지만, 등록은 행정절차일 뿐 과세요건이 아니다.
• 1주택 고가주택 기준은 월세 임대소득 비과세의 예외에 관한 것이다. 전세보증금 간주임대료는 3주택 이상 보유와 보증금 합계 요건으로 판정하므로 두 기준을 섞으면 안 된다.
• 전세보증금은 항상 비과세라고 오해하기 쉬운데, 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료로 과세되는 예외가 있다.

〈현행성〉

고가주택(월세 임대소득 비과세의 예외) 기준시가는 출제 당시 9억원에서 현행 12억원으로 상향되었다. 이 기준은 월세 소득에 관한 것으로, ①의 전세보증금 간주임대료 문제와는 별개다.