〈종합〉

양도차익 계산에서 필요경비 구성과 취득가액 산정방법(실지거래가액 원칙, 확인 불가시 추계방법의 적용순서)을 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 필요경비 3항목(취득가액·자본적지출액·양도비) 구조를 먼저 떠올린다
• 취득가액 산정은 실지거래가액이 원칙이고 확인불가시 매매사례가액→감정가액→환산가액 순으로 대체됨을 확인한다
• 기준시가는 추계 순서에 속하지 않고 양도가액-취득가액 산정방식을 맞추는 별도 규정임을 구분한다

〈정답 ①〉

취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 취득가액을 대체하는 순서는 매매사례가액→감정가액→환산가액이다. 기준시가는 이 순차 대체가액에 포함되지 않는다.

• 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목: 실지거래가액 확인 불가시 매매사례가액·감정가액·환산가액을 순차적으로 적용
• 기준시가는 취득가액 추계방법이 아니라, 양도가액을 기준시가로 산정할 때 취득가액도 기준시가로 맞추는 별개의 규정(제100조 제1항)에 등장하는 개념
• 순서를 '매매사례가액, 환산가액, 감정가액, 기준시가'로 나열한 것은 정순서(매매사례→감정→환산)와 다르고 기준시가를 포함시킨 것도 오류

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 양도차익 계산의 원칙은 실지거래가액이다. 양도·취득 모두 실지거래가액이 확인되면 그 가액대로 양도가액과 취득가액을 산정한다 — 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목.
• ③ ○ 필요경비는 취득가액·자본적지출액·양도비 세 항목으로 구성되며, 취득가액을 실지거래가액으로 계산할 때는 실제 지출한 자본적지출액이 그대로 필요경비에 더해진다 — 제97조 제1항 제2호, 제2항 제1호.
• ④ ○ 취득가액을 매매사례가액 등 추계방법으로 산정할 때는 실제 자본적지출·양도비 대신 필요경비개산공제(취득당시 개별공시지가×3/100)를 더해 필요경비를 계산한다 — 제97조 제2항 제2호.
• ⑤ ○ 양도가액과 취득가액의 산정방법은 짝을 맞춘다. 양도가액을 기준시가로 하면 취득가액도 기준시가로 계산한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하여 산정한 가액을 취득가액으로 한다.

〈함정〉

• 취득가액 추계 순서를 '매매사례가액→환산가액→감정가액→기준시가'처럼 뒤섞거나 기준시가를 포함시키는 오류 — 정순은 매매사례가액→감정가액→환산가액이며 기준시가는 별개 규정