〈종합〉

겸용주택에서 주택면적이 주택외 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 비과세 대상으로 보고, 주택외(상가) 부분과 그에 상응하는 부수토지는 과세대상이 된다는 점을 계산으로 확인하는 문항이다.

• 주택 연면적(80㎡)과 주택외(상가) 연면적(120㎡)을 비교해 주택이 더 작으므로 전부주택 간주 규정이 적용되지 않음을 확인
• 과세되는 건물면적은 상가 부분 120㎡ 그대로
• 과세되는 토지면적은 전체 부수토지 800㎡ × (주택외 연면적/건물 전체 연면적)로 산정
• 800㎡ × 120/200 = 480㎡ 산출

〈정답 ③〉

주택 80㎡가 상가 120㎡보다 작아 주택외 부분은 주택으로 보지 않으므로, 과세되는 건물면적은 상가 120㎡이고 부수토지는 전체 800㎡ 중 상가 면적 비율에 해당하는 480㎡이다.

• 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서: 주택 연면적이 주택외 연면적보다 적거나 같으면 주택외 부분은 주택으로 보지 않음 → 80㎡(주택) ≤ 120㎡(상가)이므로 전부주택 간주 배제, 상가 120㎡는 과세
• 같은 조 제4항: 이 경우 부수토지는 전체 토지면적 × (주택 연면적/건물 연면적)만 비과세 부수토지로 인정하고, 나머지가 과세대상
• 건물 연면적 = 주택 80㎡ + 상가 120㎡ = 200㎡
• 비과세 부수토지 = 800㎡ × (80/200) = 320㎡ → 과세되는 부수토지 = 800㎡ - 320㎡ = 480㎡(= 800㎡ × 120/200)
• 따라서 과세면적은 건물 120㎡, 토지 480㎡

〈오답선지 해설〉

• ② ― 과세 부수토지를 계산할 때 배율(3배 등)을 별도로 적용해 800㎡가 아닌 다른 기준으로 잘못 안분하면 나올 수 있는 값이나, 이 문항은 이미 주어진 부수토지 800㎡에 면적비율만 곱하는 것이므로 토지 400㎡는 틀린 값이다.
• ④ ― 건물 전체 200㎡(주택+상가 전부)를 과세대상으로 잘못 본 값이다. 주택 부분 80㎡는 비과세이므로 상가 120㎡만 과세된다.
• ⑤ ― 건물 200㎡ 전부를 과세로 보고 토지도 480㎡로 계산한 조합인데, 건물면적을 200㎡로 본 전제 자체가 틀렸다.

〈함정〉

• 주택 연면적이 주택외 연면적보다 '작거나 같을 때'는 전부주택 간주가 적용되지 않는다는 것을 놓치고, 무조건 전부를 주택으로 보아 비과세 처리하는 오류에 유의해야 한다.
• 부수토지 안분은 전체 토지(800㎡)에 주택 연면적 비율을 곱해 비과세분을 구하고 나머지를 과세로 보는 구조인데, 반대로 상가 면적 비율을 토지 전체에 곱하지 않고 건물면적(200㎡)을 그대로 과세토지 계산에 섞어 혼동하기 쉽다.