〈종합〉

가등기에 의한 본등기가 되면 순위가 가등기 시로 소급하면서, 그 사이에 마쳐진 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기만 등기관이 직권말소한다는 원리를 사안에 대입해 직권말소 대상을 고르는 문항이다.

• 가등기가 보전하는 권리가 소유권이전청구권임을 확인해 본등기 유형을 소유권이전본등기로 확정
• 각 선지의 등기가 가등기 전후 어느 시점인지, 가등기로 보전되는 완전한 소유권 취득을 침해하는지 여부를 판단
• 부동산 자체를 목적으로 한 처분제한등기(강제경매·임의경매개시결정)와 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가압류·가처분을 구분

〈정답 ②〉

甲의 가등기는 소유권이전등기청구권을 보전하는 것이므로 그에 기한 본등기도 소유권이전본등기다. 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 가압류와 그에 기한 강제경매개시결정등기는 본등기로 확보되는 완전한 소유권을 침해하는 등기이므로, 등기관이 직권으로 말소한다.

• 甲의 가등기는 소유권이전등기청구권보전 가등기이므로 본등기 역시 소유권이전본등기다(용익권·담보권 본등기가 아님)
• 본등기를 하면 순위가 가등기 시로 소급하므로(부동산등기법 제91조), 가등기 이후 본등기 전에 된 등기 중 가등기로 보전되는 권리(제한 없는 소유권 취득)를 침해하는 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(제92조 제1항)
• 2016.3.15. 가압류는 가등기(2016.3.4.) 이후에 마쳐진 등기이고, 이에 기한 2016.7.5. 강제경매개시결정등기도 가등기 이후 등기로서 甲의 완전한 소유권 취득을 침해하므로 직권말소 대상

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 주택임차권등기는 용익권 설정등기지만, 甲에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있어 새 소유자인 甲에게도 그 임차권으로 대항할 수 있다. 즉 甲의 소유권 취득을 침해하지 않으므로 말소 대상이 아니다.
• ③ ✕ 이 근저당권은 2016.2.5. 등기로 가등기(2016.3.4.)보다 먼저 설정된 것이어서 가등기 이후의 등기가 아니다. 본등기로 순위가 소급되더라도 애초에 가등기보다 선순위인 권리는 영향을 받지 않으므로 말소 대상이 아니다.
• ④ ✕ 이 가처분은 부동산 자체가 아니라 가등기상 권리 자체를 대상으로 한 것이다. 甲이 본등기로 취득하는 소유권 자체를 침해하는 게 아니라 가등기라는 권리에 붙은 처분제한이므로 본등기와 양립할 수 있어 말소되지 않는다.
• ⑤ ✕ 가압류 역시 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 것이어서 甲의 소유권 취득을 침해하지 않는다. 부동산 자체를 대상으로 한 처분제한등기(②)와 구별되는 지점이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲에게 대항할 수 있는 주택임차권에 의한 주택임차권등기는 직권말소 대상이 아니다.
• ③ ✎ 가등기 이전에 설정된 근저당권에 의한 임의경매개시결정등기는 직권말소 대상이 아니다.
• ④ ✎ 가등기상 권리를 목적으로 한 가처분등기는 직권말소 대상이 아니다.
• ⑤ ✎ 가등기상 권리를 목적으로 한 가압류등기는 직권말소 대상이 아니다.

〈함정〉

• 가등기상 권리 자체를 목적으로 한 가압류·가처분(④⑤)을 부동산에 대한 처분제한과 혼동해 직권말소 대상으로 착각하기 쉽다 — 이는 가등기라는 권리를 겨냥한 것이어서 甲의 소유권 취득을 침해하지 않는다.
• 가등기보다 먼저 설정된 근저당권(③)을 가등기 '이후' 중간등기로 잘못 보면 안 된다 — 시간순서(2016.2.5.<2016.3.4.)를 먼저 확인해야 한다.
• 대항력 있는 임차권(①)은 원칙적으로 소유권본등기 시 말소 대상이 되는 용익권이지만, 이 문항에서는 甲에게 대항 가능하다고 명시돼 있어 예외적으로 말소되지 않는다는 사안설정을 놓치기 쉽다.