〈종합〉

1세대 1주택 비과세의 기간·거주 요건, 고가주택 기준, 농지 교환·분합 비과세, 미등기양도제외자산 판별 등 양도소득세 비과세 관련 여러 세부 논점을 한 문항에 섞어 정오를 가리는 종합형 문제다.

• 각 선지가 어느 비과세 특례·요건에 해당하는지 먼저 분류한다
• 해외이주·부득이한 사유 이전 등 기간예외 사유별 정확한 숫자(2년, 1년 이상 거주)를 대조한다
• 고가주택 기준(출제 당시 9억원 초과분만 과세)과 농지 교환·분합 차액한도(4분의 1 이하)를 숫자로 확인한다
• 미등기양도자산의 정의와 제외자산 목록(법원 결정에 의한 등기불가 포함)을 대조해 배제 여부를 판별한다

〈정답 ②〉

법원의 결정으로 취득등기가 원천적으로 불가능한 주택은 미등기양도자산에서 제외되는 자산에 해당하므로, 미등기양도자산으로서의 비과세 배제 등 제재가 적용되지 않는다.

• 미등기양도자산이란 제94조 자산(토지·건물·부동산 권리)을 취득한 자가 취득등기 없이 양도하는 것을 말하며, 이에 해당하면 70% 세율·장특공제 배제·기본공제 배제·비과세감면 배제 등 제재를 받음
• 시행령상 미등기양도제외자산 목록에는 '법률 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산'이 포함됨
• 법원의 결정으로 등기가 불가능한 미등기주택은 이 제외자산 목록에 해당하므로 미등기양도자산 자체가 아니고, 따라서 비과세 배제 규정도 적용되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 보유·거주기간 제한 없이 비과세되지만, 그 기한은 출국일부터 2년 이내에 양도한 경우다. 3년이 되는 날 양도하면 이미 기한을 넘겨 비과세를 받지 못한다.
• ③ ✕ 직장 변경 등 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우 보유·거주기간 제한 없이 비과세되지만, 이때도 해당 주택에 1년 이상 거주했어야 한다. 6개월 거주로는 이 요건을 충족하지 못한다.
• ④ ✕ 1세대 1주택 비과세는 고가주택을 제외하는데, 출제 당시 기준으로 고가주택은 실지거래가액 9억원을 초과하는 주택이었다. 실지거래가액 10억원인 주택은 이 기준을 넘는 고가주택에 해당하므로, 양도차익 전부가 비과세되는 것이 아니라 9억원 초과분에 상당하는 양도차익에는 과세가 된다.
• ⑤ ✕ 경작상 필요에 의한 농지의 교환·분합으로 발생하는 소득이 비과세되려면 쌍방 토지가액 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하여야 한다. 3분의 1인 경우는 이 한도를 넘으므로 비과세가 적용되지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 국내에 1주택만을 보유하고 있는 1세대가 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일부터 2년이 되는 날까지 해당 주택을 양도하면 비과세된다.
• ③ ✎ 직장의 변경으로 세대전원이 다른 시로 주거를 이전하는 경우 1년 이상 거주한 1주택을 양도하면 비과세된다.
• ④ ✎ 양도 당시 실지거래가액이 10억원인 1세대 1주택의 양도로 발생하는 양도차익 중 9억원 초과분에 상당하는 부분은 과세된다.
• ⑤ ✎ 농지를 교환할 때 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우 발생하는 소득은 비과세된다.

〈함정〉

• 해외이주·1년 이상 국외거주 취학·근무로 출국 시 비과세 기한을 2년이 아닌 3년 등으로 헷갈리는 경우 — 출국일부터 2년 이내 양도라는 숫자를 정확히 기억해야 함
• 부득이한 사유(취학·근무·질병)로 세대전원 이전 시 거주요건을 6개월로 낮춰 서술하는 함정 — 실제는 1년 이상 거주 요건
• 농지 교환·분합 비과세의 차액한도를 3분의 1로 바꿔 서술하는 함정 — 실제는 큰 편의 4분의 1 이하
• 법원결정 등으로 등기가 불가능한 주택을 미등기양도자산으로서 비과세가 배제된다고 서술하는 함정 — 이는 미등기양도제외자산이라 배제 대상이 아님

〈현행성〉

현행법상 1세대 1주택 비과세에서 제외되는 고가주택 기준은 실지거래가액 합계 12억원 초과이다. 이 문항은 출제 당시 기준(실지거래가액 합계 9억원 초과)으로 서술했으며, ④번은 당시 기준으로는 실지거래가액 10억원이 9억원을 초과하는 고가주택이어서 초과분에 과세되는 틀린 진술이지만, 현행 기준으로 풀면 10억원은 12억원 이하이므로 양도차익 전부가 비과세되어 옳은 진술로 뒤집힌다.