〈종합〉

실지 취득가액을 확인할 수 없는 1세대 1주택 고가주택의 양도차익을 환산취득가액·개산공제·고가주택 안분까지 적용해 구하는 계산형 문항이다.

• 양도가액은 실지거래가액 10억원으로 확정
• 취득 실가 확인 불가 → 환산취득가액 = 양도가액 × (취득시 기준시가 ÷ 양도시 기준시가) = 10억원 × (3억5천만원/5억원) = 7억원
• 환산취득가액을 쓰는 경우 필요경비는 환산취득가액 + 개산공제(취득시 기준시가×3%) = 7억원 + 1,050만원 = 7억1,050만원 — 실제 자본적지출·양도비 1,700만원보다 크므로 개산공제 쪽을 채택
• 양도가액 10억원에서 필요경비 7억1,050만원을 차감해 양도차익 2억8,950만원 산출

〈정답 ③〉

환산취득가액으로 구한 전체 양도차익 2억8,950만원 중, 1세대 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과)이므로 9억원 초과 비율만 과세대상 양도차익이 된다. 2억8,950만원 × (10억−9억)/10억 = 28,950,000원이다.

• 취득 당시 실지거래가액 확인 불가 → 환산취득가액 = 양도가액 10억원 × (취득 기준시가 3억5천만 ÷ 양도 기준시가 5억) = 7억원
• 환산취득가액을 쓰는 경우 필요경비 = max(환산취득가액 7억 + 개산공제 1,050만원(취득 기준시가 3.5억×3%), 실제 자본적지출·양도비 1,700만원) = 7억1,050만원
• 전체 양도차익 = 10억 − 7억1,050만 = 2억8,950만원
• 1세대 1주택이라도 양도가액이 9억원(당시 고가주택 기준)을 초과하므로 초과분만 과세 — 과세대상 양도차익 = 2억8,950만 × (10억−9억)/10억 = 28,950,000원

〈오답선지 해설〉

• ④ ― 필요경비를 환산취득가액+실제 지출액(1,700만원)으로 잘못 구성하고 안분도 누락한 값이다 — 환산 시에는 개산공제와 비교해 큰 쪽 하나만 쓴다.
• ⑤ ― 고가주택 안분(9억원 초과분 비율)을 하지 않은 전체 양도차익이다.

〈함정〉

• 환산취득가액을 적용하면서 자본적지출·양도비가 실제 지출액으로 주어졌다는 이유로 그대로 가산하는 실수 — 원칙은 환산취득가액+개산공제(취득시 기준시가×3%)이며, 실제 지출액과 비교해 더 큰 쪽만 선택 적용한다.
• 환산취득가액 산식에서 분자·분모를 뒤바꿔 (양도시 기준시가÷취득시 기준시가)로 계산하면 오답이 나온다 — 반드시 (취득시 기준시가÷양도시 기준시가)를 양도가액에 곱한다.

〈현행성〉

1세대 1주택 고가주택의 기준금액은 출제 당시 9억원(당시 소득세법 시행령 제156조·제160조)이었으나 2021. 12. 8. 개정으로 현행 12억원이다. 본 문항의 안분 계산(양도가액 10억원 중 9억원 초과분)은 당시 기준 9억원으로 풀어야 하며, 현행 기준(12억원)에서는 양도가액 10억원인 이 사안이 고가주택에 해당하지 않는다.