〈종합〉

부동산임대업 소득의 사업소득 성격, 지상권 대여소득의 사업소득 제외, 주거용 건물 임대업 결손금 공제, 주택임대소득의 비과세, 간주임대료 계산 시 차감 금융수익의 범위를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 부동산임대업 소득의 사업소득 편입과, 지역권·지상권 대여소득이 사업소득에서 제외되어 기타소득으로 과세되는 구조를 먼저 구분한다
• 결손금 공제에서 주거용 건물 임대업만 예외로 공제가 허용된다는 점을 확인한다
• 2주택자의 월세 임대소득 비과세 요건(당시 총수입금액 2천만원 이하 한시 비과세)을 대입해 과세소득 유무를 판단한다
• 간주임대료 차감 금융수익의 법정 범위(수입이자·할인료·수입배당금)와 유가증권처분이익 포함 여부를 대조한다

〈정답 ⑤〉

간주임대료를 계산할 때 임대보증금에서 차감하는 금융수익은 수입이자·할인료와 수입배당금까지만이고, 유가증권처분이익은 여기에 포함되지 않는다.

• 소득세법 시행령상 간주임대료 산정 시 보증금 등에 곱한 금액에서 차감하는 금융수익은 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·수입할인료·수입배당금으로 한정된다
• 유가증권을 처분해서 생긴 처분이익은 실현손익일 뿐 예금·배당류의 금융수익이 아니어서 차감 대상에서 제외된다
• 따라서 유가증권처분이익까지 차감 금융수익에 포함시킨 서술은 범위를 넘겨 틀린 설명이다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산업 및 임대업에서 발생한 소득은 사업소득이지만, 지역권·지상권을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득에서 제외된다(법 제19조 제1항 제12호 단서, 시행령 제32조). 제외된 지역권·지상권 대여소득은 기타소득(법 제21조 제1항 제9호)으로 과세된다.
• ② ○ 부동산 또는 부동산상 권리, 공장재단·광업재단의 대여 등 부동산임대업에서 나오는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호에 따라 사업소득으로 분류된다.
• ③ ○ 부동산임대업에서 난 결손금은 원칙적으로 다른 종합소득에서 공제하지 못하지만, 주거용 건물 임대업의 결손금만은 예외로 공제를 허용한다 - 소득세법 제45조 제2항 단서.
• ④ ○ 부부는 소유주택을 합산해 주택 수를 계산하므로 이 부부는 2주택자다. 해당 과세기간의 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세되므로(법 제12조 제2호 나목 — 2018. 12. 31. 이전에 끝나는 과세기간까지 발생분 한정), 연간 임대료 1,800만원인 이 사안은 주택임대 과세소득이 없다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 차감하는 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금으로 한다.

〈함정〉

• 차감 금융수익의 범위에 유가증권처분이익을 끼워 넣어 오답을 유도한다 - 차감 대상은 수입이자·할인료·수입배당금뿐이라고 기억하면 거른다
• 지상권 대여소득을 사업소득으로 분류하기 쉽다 — 지역권·지상권의 설정·대여로 발생하는 소득은 부동산업 소득에서 제외되어 기타소득으로 과세된다
• 주거용 건물 임대업과 그 밖의 부동산임대업의 결손금 공제 가능 여부를 뒤바꿔 서술하는 경우가 잦다 - 주거용만 공제 가능, 그 밖은 불가로 구분한다

〈현행성〉

① 지역권·지상권 대여소득의 분류: 출제 당시에는 모든 지역권·지상권 설정·대여소득이 사업소득에서 제외되어 기타소득으로 과세되었으나(당시 법 제19조 제1항 제12호 단서·시행령 제32조·법 제21조 제1항 제9호), 현행법은 '공익사업과 관련하여' 설정·대여함으로써 발생하는 소득만 사업소득에서 제외하고 그 외의 지역권·지상권 대여소득은 부동산업 사업소득에 포함한다. ② 주택임대소득 2천만원 이하 과세: 당시에는 한시 비과세(2018. 12. 31.까지 발생분)였으나 2019년 발생분부터는 세율 14%의 분리과세(종합과세 선택 가능) 대상으로 바뀌었다.