〈종합〉

집합건물(구분건물)의 등기기록 편성과 대지권등기의 효력·처분제한을 묻는 문항으로, 대지권 등기 후 건물이나 토지에 대해 별도로 저당권 등을 설정할 수 있는지, 대지권변경등기의 대위신청 구조, 대지권 관련 순위번호의 준용 방식을 종합적으로 확인한다.

• 대지권 등기 후 건물만에 관한 처분등기 및 토지만에 관한 새로운 저당권설정등기가 원칙적으로 금지된다는 분리처분금지 원칙을 먼저 적용
• 대지권등기의 직권 기록 주체(등기관, 촉탁 아님)를 확인
• 순위번호 준용 규정의 정확한 문구(순위번호가 아니라 접수번호에 따른다는 점)를 대조
• 대지권 변경등기의 대위신청 가능 여부를 조문으로 확인

〈정답 ②〉

대지권에 변경이 생겼을 때 그 변경등기는 구분소유자 1인이 신청할 수 있는 것이 아니라 원칙적으로 전체 구분소유자가 관여해야 하지만, 편의상 어느 구분건물의 소유명의인이 다른 구분건물 소유명의인을 대위하여 신청할 수 있게 한 것이 부동산등기법의 태도다.

• 부동산등기법 제41조(변경등기의 신청) — 구분건물 중 어느 소유명의인이 대지권의 변경·소멸에 관한 등기를 다른 구분건물 소유명의인을 대위하여 신청할 수 있음
• 공유관계인 대지권의 특성상 전원의 동의·신청을 매번 요구하면 절차가 지연되므로 대위신청을 허용해 절차를 간이화한 것
• 이는 표시등기(보존등기 시 일부 구분건물만 신청되고 나머지가 미등기인 경우 나머지에 대한 대위신청)와 같은 취지의 규정

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 대지권이라는 뜻의 등기는 건축물대장 소관청의 촉탁이 아니라 등기관이 대지권등기를 하면서 직권으로 기록한다. 대상도 소유권·지상권·전세권·임차권이며 지역권은 포함되지 않는다.
• ③ ✕ 대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기의 순서는 순위번호가 아니라 접수번호에 따른다.
• ④ ✕ 대지권이 등기되면 대지사용권과 전유부분이 분리처분금지의 대상이 되므로, 건물만에 관하여 저당권설정계약을 체결했더라도 그 계약을 원인으로 구분건물만에 관한 저당권설정등기를 할 수 없다.
• ⑤ ✕ 토지의 소유권이 대지권으로 등기된 경우 그 토지는 건물과 분리하여 처분할 수 없으므로, 그 토지의 등기기록에 새로운 저당권설정등기를 할 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 등기관이 구분건물의 대지권등기를 한 경우에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.
• ③ ✎ '대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기'와 '대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기'의 순서는 접수번호에 따른다.
• ④ ✎ 구분건물의 등기기록에 대지권이 등기된 후 건물만에 관해 저당권설정계약을 체결하였더라도, 그 설정계약을 원인으로 구분건물만에 관한 저당권설정등기를 할 수 없다.
• ⑤ ✎ 토지의 소유권이 대지권인 경우 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있으면, 그 토지에 대한 새로운 저당권설정계약을 원인으로 하여 그 토지의 등기기록에 저당권설정등기를 할 수 없다.

〈함정〉

• 대지권등기 후 건물 또는 토지 어느 한쪽에만 저당권 등을 설정할 수 있다고 생각하기 쉬운데, 분리처분금지 원칙상 원칙적으로 불가능하다는 점을 먼저 걸러야 한다.
• 대지권이라는 뜻의 기록을 '소관청의 촉탁'으로 착각하기 쉬운데, 이는 등기관이 대지권등기를 하면서 직권으로 하는 기록이다.
• 여러 등기 간 순서를 정하는 기준을 '순위번호'로 혼동하기 쉬운데 이 경우는 접수번호가 기준이다.