〈종합〉

말소등기를 할 때 '등기상 이해관계 있는 제3자'가 누구인지를 5개 사례에 대입해 판별하는 문항이다. 핵심은 말소되는 등기 때문에 그 제3자 명의 등기가 등기기록상 손해(불리한 지위 변경)를 입는지 여부다.

• 말소되는 등기가 소멸하면 제3자 등기가 등기기록상 불리해지는지부터 확인
• 선순위 저당권 말소 시 후순위 저당권자는 오히려 순위가 올라가므로 제외, 후순위 말소 시 선순위자는 영향 없으므로 제외
• 지상권 위 저당권, 소유권보존등기 위 가압류처럼 말소대상 등기에 기초해 성립한 제3자 등기는 해당으로 인정

〈정답 ②〉

지상권을 목적으로 하는 저당권자(ㄱ)와 소유권보존등기 위의 가압류권자(ㅁ)가 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당한다.

• ㄱ: 저당권은 지상권을 목적으로 성립한 등기이므로 지상권등기가 말소되면 그 저당권의 존립기초가 사라져 등기기록상 불리해진다 — 이해관계 있는 제3자에 해당
• ㅁ: 가압류는 소유권보존등기를 전제로 성립한 등기이므로 보존등기가 말소되면 가압류등기도 함께 존립기초를 잃어 불리해진다 — 이해관계 있는 제3자에 해당
• 두 경우 모두 말소로 인해 제3자 명의 등기가 등기기록상 형식적으로 손해를 입을 우려가 있어 부동산등기법 제57조 제1항의 승낙 대상이 되고, 승낙이 있으면 그 제3자 등기는 등기관이 직권말소한다(제57조 제2항)

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 순위 2번 저당권이 말소되면 1번 저당권자의 지위는 원래도 최선순위였으므로 아무런 영향이 없다. 손해 볼 게 없으니 승낙이 필요한 제3자가 아니다.
• ㄷ ✕ 순위 1번 저당권이 말소되면 2번 저당권자는 오히려 순위가 올라가 유리해진다. 불리해지는 것이 아니므로 승낙 대상이 아니다.
• ㄹ ✕ 지상권은 토지 저당권과 별개로 성립하는 용익권으로, 저당권 말소로 지상권자의 등기기록상 지위가 달라지지 않는다. 서로 존립기초가 얽혀 있지 않다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 순위 2번 저당권등기를 말소하는 경우 순위 1번 저당권자는 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다.
• ㄷ ✎ 순위 1번 저당권등기를 말소하는 경우 순위 2번 저당권자는 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다.
• ㄹ ✎ 토지에 대한 저당권등기를 말소하는 경우 그 토지에 대한 지상권자는 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 선순위 등기 말소 시 후순위자는 순위가 오히려 상승해 유리해지는데, 이를 무조건 '이해관계 있는 제3자'로 착각하기 쉽다 — 불리해지는지 여부로 판단해야 한다
• 말소대상 등기 위에 얹혀 성립한 제3자 등기(지상권 위 저당권, 보존등기 위 가압류)는 존립기초가 사라지므로 이해관계 있는 제3자이지만, 서로 독립적으로 성립한 등기(토지저당권과 지상권)는 해당하지 않는다는 점을 구분해야 한다