〈종합〉

저당권·근저당권의 등기사항을 부동산등기법 제75조를 축으로 세밀하게 구분해 묻는 문항이다. 근저당권 고유사항(채권최고액·존속기간)과 일반저당권 사항(채권액·변제기·이자)을 헷갈리게 배치해 정확한 구별을 시험한다.

• 각 선지를 필요적/임의적 등기사항 표(제75조 제1항·제2항)에 대입해 근저당권 사항인지 일반저당권 사항인지 구분
• 조합의 권리주체성 여부로 ①의 채무자 표시 문제를 판단
• 질권 등기사항(제76조)에 채권최고액이 포함되는지 확인

〈정답 ①〉

민법상 조합은 권리·의무의 주체가 될 수 없으므로 조합 그 자체를 채무자로 등기부에 표시할 수 없다. 조합원 전원을 채무자로 표시해야 한다.

• 채무자는 근저당권·저당권 모두 필요적 등기사항(부동산등기법 제75조 제1항 제2호, 제2항 제2호)이지만, 그 채무자는 등기부상 권리주체로 표시될 수 있는 자여야 함
• 민법상 조합은 법인격 없어 권리주체가 아니므로 '조합' 자체 명의로 채무자를 표시하는 근저당설정등기는 허용되지 않음
• 실무상 조합원 전원의 성명·주소를 채무자로 표시하여 등기함

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 근저당권의 존속기간은 등기원인에 그런 약정이 있으면 기록하는 임의적 등기사항이다(부동산등기법 제75조 제2항 제4호). 등기 자체가 불가능한 사항이 아니다.
• ③ ✕ 채무자 변경으로 인한 저당권변경등기는 저당권자를 등기권리자로, 저당권설정자(소유자)를 등기의무자로 하여 신청한다. 변경 전·후 채무자가 등기권리자·의무자가 되는 구조가 아니다.
• ④ ✕ 변제기와 이자는 일반 저당권의 임의적 기재사항이고(제75조 제1항 제3호·제4호), 근저당권 등기사항에는 애초에 변제기·이자 항목이 없다(제75조 제2항). 채권최고액에 이자가 포함되는 구조이기 때문이다.
• ⑤ ✕ 저당권부채권에 대한 질권의 등기사항으로 채권액 또는 채권최고액을 기록해야 한다(부동산등기법 제76조 제1항 제1호). 근저당권부 채권을 목적으로 하는 질권이면 채권최고액이 등기사항이 된다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 근저당권의 존속기간은 등기원인에 약정이 있는 경우 등기할 수 있다.
• ③ ✎ 채무자 변경을 원인으로 하는 저당권변경등기는 저당권자를 등기권리자로, 저당권설정자를 등기의무자로 하여 공동으로 신청한다.
• ④ ✎ 근저당권설정등기 신청서에는 변제기 및 이자를 기재할 필요가 없다.
• ⑤ ✎ 민법상 저당권부 채권에 대한 질권을 설정함에 있어서 채권최고액은 등기하여야 한다.

〈함정〉

• 근저당권의 존속기간을 '등기 불가'로 착각하기 쉬운데, 약정이 있으면 임의적 기재사항으로 등기된다 — 등기사항이 '필요적'인지 '임의적'인지를 '등기 가능 여부'와 혼동하지 말 것
• 근저당권과 일반저당권의 등기사항을 섞어, 근저당권에도 변제기·이자를 기재한다고 착각하는 경우가 많다 — 근저당권은 채권최고액에 이자가 흡수되므로 변제기·이자 항목 자체가 없음
• 저당권부채권 질권의 등기사항(채권액 또는 채권최고액)을 놓치고 '질권에는 최고액을 등기할 수 없다'고 오인하기 쉽다