〈종합〉

근저당권설정등기의 필요적·임의적 등기사항을 저당권 등기사항과 구분해 정확히 알고 있는지를 묻는 문항이다. 채권최고액·존속기간은 근저당권 고유의 등기사항이고, 변제기·이자·손해배상약정은 저당권에만 있는 등기사항이라는 점이 갈림길이다.

• 부동산등기법 제75조를 제1항(저당권)과 제2항(근저당권)으로 나누어 각 선지의 대상 사항이 어느 항에 속하는지 대응시킨다
• 제2항에 없는 사항(변제기·지연배상약정)은 근저당권 등기사항이 아니라고 판별하고, 제2항에 있는 사항(존속기간)은 약정 시 임의적 기재로 판별한다
• 채권자·채무자가 수인인 경우에도 채권최고액은 단일 금액으로만 기록된다는 원칙으로 ④를 거른다
• 단독신청이 가능한 판결 확정 등기 원칙으로 ⑤를 거른다

〈정답 ②〉

근저당권설정등기에서는 채권의 최고액만 기록할 뿐, 변제기는 저당권 등기사항(부동산등기법 제75조 제1항 제3호)에 그치고 근저당권 등기사항(같은 조 제2항)에는 들어가지 않는다.

• 부동산등기법 제75조 제2항은 근저당권 등기사항을 채권최고액·채무자·민법 제358조 단서 약정·존속기간으로 한정한다
• 변제기는 같은 조 제1항 제3호에서 저당권의 등기사항으로 규정되어 있을 뿐, 제2항에는 없어 근저당권에서는 등기사항이 아니다
• 근저당권은 확정 전 채권을 채권최고액이라는 한도 안에서 포괄적으로 담보하므로 개별 변제기를 등기부에 표시할 필요가 없다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 존속기간은 부동산등기법 제75조 제2항 제4호에 규정된 임의적 등기사항이다. 등기원인에 약정이 있으면 기록할 수 있으므로 '등기사항이 아니다'라는 서술은 틀렸다.
• ③ ✕ 지연배상(손해배상)에 관한 약정은 제75조 제1항 제6호로 저당권 등기사항에 들어가 있지만, 제2항의 근저당권 등기사항에는 규정되어 있지 않다. 근저당권은 지연배상액을 별도로 등기하지 않아도 채권최고액 범위 안에서 당연히 담보되므로, '등기해야만 담보된다'는 전제 자체가 틀렸다.
• ④ ✕ 채권자가 여럿이어도 채권최고액은 각자 구분하여 나누어 적는 것이 아니라 하나의 금액으로 통합해 기록한다. 근저당권은 최고액이라는 하나의 한도로 전체 채권을 담보하는 구조이기 때문이다.
• ⑤ ✕ 등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받은 채권자는 그 판결에 따라 단독으로 등기를 신청할 수 있다. 채무자의 협력 없이 판결로 등기의무자의 의사표시를 갈음하는 것이 이 제도의 취지이므로, 다시 공동신청을 요구하는 것은 판결의 존재 의미를 무의미하게 만든다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 근저당권의 약정된 존속기간은 등기원인에 그 약정이 있는 경우 등기사항이 된다.
• ③ ✎ 지연배상액은 등기 여부와 관계없이 채권최고액의 한도 내에서 근저당권에 의해 담보된다.
• ④ ✎ 1번 근저당권의 채권자가 여러 명인 경우에도 그 근저당권설정등기의 채권최고액은 구분 없이 단일한 금액으로 기재한다.
• ⑤ ✎ 채권자가 등기절차에 협력하지 아니한 채무자를 피고로 하여 등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받은 경우, 채권자는 단독으로 근저당권설정등기를 신청할 수 있다.

〈함정〉

• 존속기간을 '등기할 수 없는 사항'으로 오해하기 쉽지만, 약정이 있으면 임의적으로 기록되는 등기사항이다 — 저당권의 변제기·이자와 같은 구조(약정 있을 때만 기재)로 이해하면 헷갈리지 않는다.
• 저당권 등기사항(제75조 제1항: 채권액·변제기·이자·손해배상약정 등)과 근저당권 등기사항(제75조 제2항: 채권최고액·존속기간 등)을 뒤섞어 변제기·지연배상 약정이 근저당권에도 그대로 적용된다고 착각하는 것이 이 문항의 핵심 함정이다.
• 채권자·채무자가 수인이면 각자 몫을 나눠 등기한다고 생각하기 쉽지만, 채권최고액은 항상 하나의 통합 금액으로만 기록된다.