〈종합〉

1세대 1주택 고가주택의 판정기준(실지거래가액 기준 금액)과 양도차익·장기보유특별공제액 안분 계산방식을 정확히 아는지를 묻는 문항이다. 출제 당시 기준금액이 9억원이었다는 점을 전제로 정오를 가른다.

• 고가주택 판정기준이 기준시가인지 실지거래가액인지부터 확인한다
• 출제 당시 기준금액이 9억원이었음을 확인하고 이를 기준시가로 바꿔치기한 진술을 찾아낸다
• 안분식 '(양도가액-9억원)/양도가액'이 양도차익과 장기보유특별공제액 모두에 동일하게 곱해지는지 확인한다
• 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도할 때는 전체를 하나의 주택으로 보아 판정한다는 특례를 함께 점검한다

〈정답 ②〉

고가주택은 기준시가가 아니라 양도 당시 실지거래가액 합계액이 출제 당시 기준으로 9억원을 초과하는 1세대 1주택을 말한다. 기준시가 9억원이라는 서술은 판정 척도 자체를 잘못 옮긴 것이다.

• 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 시행령상 고가주택 판정기준은 '기준시가'가 아니라 주택 및 그 부수토지의 양도 당시 '실지거래가액' 합계액
• 출제 당시 기준으로 그 기준금액은 9억원 초과였음(따라서 '기준시가'라는 서술 부분이 오류이지 금액 자체가 틀린 것은 아니다)
• 기준시가는 종합부동산세 등 다른 세목의 산정 기초일 뿐, 고가주택 여부를 가르는 척도가 아님

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 자산에 적용되는데(소득세법 제95조 제2항), 2019년 취득해 2020년 5월에 양도하면 보유기간이 3년 미만이므로 고가주택이라도 공제 대상이 되지 않는다.
• ③ ○ 제95조 제3항에 따라 고가주택의 장기보유특별공제액은 제95조 제2항에 따라 계산한 공제액에 '(양도가액-9억원)/양도가액' 비율(출제 당시 기준금액 9억원)을 곱해 9억원 초과분에 상당하는 부분만 산출한다.
• ④ ○ 같은 논리로 고가주택의 과세대상 양도차익도 전체 양도차익에 '(양도가액-9억원)/양도가액' 비율(출제 당시 기준금액)을 곱해 산출한다. 이렇게 안분해야 9억원 이하 부분에 대한 비과세 혜택은 그대로 유지된다.
• ⑤ ○ 건축법 시행령 [별표1]상 다가구주택을 구획별로 나누어 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도해 단독주택으로 보는 경우에는, 그 전체를 하나의 주택으로 보아 실지거래가액 합계액이 기준금액을 초과하는지로 고가주택 여부를 판단한다.

〈선지교정〉

• ② ✎ "고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 9억원(출제 당시 기준)을 초과하는 주택을 말한다.

〈함정〉

• 고가주택 판정을 기준시가로 착각하기 쉬운데, 실제 판정 척도는 실지거래가액 합계액이다 — 금액 숫자가 맞아도 '기준시가'라는 표현 자체가 오류다.
• 보유기간 3년 미만이면 고가주택이라도 장기보유특별공제 자체를 받을 수 없다는 점을 놓치면 ①을 틀린 것으로 오판할 수 있다.

〈현행성〉

현행 소득세법 시행령상 고가주택 판정 및 안분식의 기준금액은 12억원으로 상향되어 있다. 이 문항은 출제 당시 기준금액인 9억원을 전제로 정오를 가른 것이며, 그 기준으로도 정답은 동일하게 ②(기준시가 서술이 오류)이다. 현행 기준으로 풀더라도 판정 척도가 실지거래가액이라는 점은 변함이 없어 ②는 여전히 틀린 진술이고, ③④⑤의 안분식은 현행법상 차감액을 9억원이 아니라 12억원으로 바꾸어 적용해야 한다.