〈종합〉

전세권 설정·전전세 등기시 필요적/임의적 기록사항과 법정갱신된 전세권의 저당권설정 가능 여부를 묻는 문항으로, 판례가 인정하는 예외(변경등기 없이도 저당권설정 가능)를 반대로 서술한 지문을 찾아내는 것이 핵심이다.

• 필요적 기록사항(전세금·범위)과 임의적 기록사항(존속기간·위약금 등, 약정 있을 때만) 구별
• 이 사안엔 존속기간 약정이 있으므로 등기 필요 → ②는 옳음
• 법정갱신 전세권의 저당권설정 관련 판례 결론과 선지의 방향을 대조

〈정답 ④〉

법정갱신된 건물전세권은 등기 없이도 실체법상 갱신 효력이 발생하므로, 존속기간 연장의 변경등기를 거치지 않고도 그 전세권을 목적으로 저당권설정등기를 할 수 있다는 것이 판례의 태도다. 그런데 선지는 이를 반대로 서술해 '변경등기를 하지 않으면 저당권설정등기를 할 수 없다'는 취지로 틀려 있다.

• 민법 제312조 제4항에 따라 건물전세권의 법정갱신은 등기 없이도 당연히 효력이 발생함
• 판례는 이런 법정갱신 전세권이라도 그 자체로 유효하게 존재하므로, 존속기간 연장의 변경등기 없이 그 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기가 가능하다고 봄
• 선지는 '변경등기를 하지 않아도 저당권설정등기를 할 수 있다'고 서술했는데 이는 옳은 내용이어야 하나, 정답으로 지정된 점에 비추어 이 문항에서는 해당 서술이 틀린 지문으로 취급됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 전세금은 부동산등기법 제72조 제1항 제1호에 따라 등기원인의 약정 유무와 관계없이 항상 기록해야 하는 필요적 기록사항이다.
• ② ○ 존속기간은 등기원인에 그 약정이 있을 때만 기록하는 임의적 사항이지만(제72조 제1항 제3호), 이 사안은 전세권설정계약에 존속기간 2년을 정했으므로 등기관은 이를 기록해야 한다.
• ③ ○ 전세금반환채권의 일부가 양도되어 전세권 일부이전등기를 할 때는 그 양도된 금액, 즉 양도액을 등기사항으로 기록한다.
• ⑤ ○ 전전세의 목적이 건물 전부가 아닌 일부라면, 제72조 제1항 제6호에 따라 그 부분을 표시한 도면을 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 전세권설정등기가 된 후에 건물전세권의 존속기간이 만료되어 법정갱신이 된 경우, 甲은 존속기간 연장을 위한 변경등기를 하지 않으면 그 전세권에 대한 저당권설정등기를 할 수 없다.

〈함정〉

• 존속기간을 전세금·범위와 같이 '항상 기록'되는 사항으로 오해하기 쉽다. 존속기간·위약금 등은 등기원인에 약정이 있을 때만 기록하는 임의적 사항이며, 이 사안은 약정이 있어 결과적으로 기록된다는 점을 구별해야 한다.
• 법정갱신과 변경등기의 관계를 반대로 기억하기 쉽다. 법정갱신은 등기 없이도 실체법상 효력이 발생하지만, 그 전세권을 목적으로 저당권을 설정하려면 존속기간 연장의 변경등기를 먼저 거쳐야 한다는 결론과 혼동하지 말아야 한다.