〈종합〉

취득 실지거래가액을 확인할 수 없는 상가건물의 양도차익을 구하는 계산 문제로, 환산취득가액(+개산공제)과 실제 지출한 자본적지출·소개비 중 '양도차익을 최소화'하는 쪽(=필요경비가 더 큰 쪽)을 골라야 한다는 점을 확인하는 문항이다.

• 양도가액 5억원에서 필요경비를 빼 양도차익을 구하는 구조부터 세운다
• 취득가액을 환산취득가액(양도가액×취득시 기준시가/양도시 기준시가)으로 구하고 개산공제(취득시 기준시가×3%)를 더한 금액을 계산한다
• 실제 지출한 자본적지출·소개비 2억6천만원(세금계산서 수취로 인정)을 그대로 필요경비로 보는 경우와 비교한다
• 두 필요경비 중 더 큰 쪽을 선택해 양도차익을 최소화한다

〈정답 ②〉

환산취득가액+개산공제(2억5천6백만원)와 실제 자본적지출·소개비(2억6천만원)를 비교하면 실제경비 쪽이 더 크므로, 양도차익을 최소화하려면 필요경비를 실제경비로 잡아야 한다. 필요경비는 2억6천만원이 되어 양도차익은 5억원-2억6천만원=2억4천만원이다.

• 환산취득가액 = 양도가액 × (취득시 기준시가 ÷ 양도시 기준시가) = 5억원 × (2억원 ÷ 4억원) = 2억5천만원
• 개산공제 = 취득시 기준시가 × 3% = 2억원 × 3% = 600만원
• 환산취득가액+개산공제 = 2억5천만원+600만원 = 2억5천6백만원 — 이는 실제경비(2억6천만원)보다 작다
• 실제 지출한 자본적지출·소개비는 세금계산서를 수취·보관해 적격증명서류 요건을 충족하므로 필요경비로 인정된다(소득세법 제97조 제1항 제2호·제3호)
• 두 필요경비 중 더 큰 쪽을 선택해야 양도차익이 최소화되므로 실제경비 2억6천만원을 필요경비로 채택한다
• 양도차익 = 양도가액 5억원 - 필요경비 2억6천만원 = 2억4천만원

〈오답선지 해설〉

• ⑤ ― 환산취득가액+개산공제(2억5천6백만원)를 실제경비 대신 반올림하거나 잘못 계산해 나올 수 있는 근사값으로, 두 필요경비 중 더 큰 쪽을 골라야 한다는 비교를 놓치면 나오기 쉬운 값이다.

〈함정〉

• '환산취득가액'을 반드시 써야 한다고 오해해 실제 지출한 자본적지출·소개비를 무시하는 실수 — 취득 실가가 불명이라도 환산취득가액+개산공제와 실제경비 중 더 큰 쪽을 필요경비로 선택할 수 있다는 점(소득세법 제97조 제2항 제2호 단서)을 놓치면 계산이 틀어진다
• '차익 최소화'라는 지시를 필요경비를 작게 잡는 것으로 거꾸로 해석하는 실수 — 필요경비가 커야 양도가액에서 많이 빠져 차익이 작아진다는 방향을 헷갈리면 안 된다
• 개산공제(기준시가×3%)를 취득가액 자체로 오인하거나 양도시 기준시가에 곱하는 실수