다음은 거주자 甲이 소유하고 있는 상가건물 임대에 관한 자료이다. 부동산임대업의 사업소득을 장부에 기장하여 신고하는 경우 2022년도 부동산임대업의 총수입금액은?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취·보관하고 있으며, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)
○ 임대기간: 2022. 1. 1. ~ 2023. 12. 31.
○ 임대계약 내용: 월임대료 1,000,000원
임대보증금 500,000,000원
○ 임대부동산(취득일자: 2021. 1. 23.)
- 건물 취득가액: 200,000,000원
- 토지 취득가액: 300,000,000원
○ 기획재정부령으로 정하는 이자율: 연 6%
○ 임대보증금 운용수익: 수입이자 1,000,000원
유가증권처분이익 2,000,000원
- ① 18,000,000원
- ② 29,000,000원 ✔
- ③ 30,000,000원
- ④ 39,000,000원
- ⑤ 40,000,000원
해설 보기
〈종합〉
상가(상업용) 임대의 사업소득 총수입금액을 장부기장 기준으로 계산하는 문제다. 월세 수입과 보증금에 대한 간주임대료를 각각 구한 뒤 유가증권처분이익은 빼고 합산하는지가 핵심이다.
- 월세 수입: 월 100만원×12개월
- 상업용 간주임대료 산식 적용: (보증금적수-건설비적수)×1/365×이자율-수입이자
- 건설비 상당액은 건물 취득가액만 반영, 토지가액은 제외
- 유가증권처분이익은 총수입금액 불산입, 수입이자만 차감 요소로 반영 후 합산
〈정답 ②〉
월세 1,200만원과 상업용 간주임대료 1,700만원을 더한 2,900만원이 2022년도 총수입금액이다.
- 월세: 1,000,000원×12개월=12,000,000원
- 상업용 부동산이므로 3억원 공제·60% 적용 없음(주택 전용 계산식)
- 간주임대료=(보증금 500,000,000원-건물취득가액 200,000,000원)×6%-수입이자 1,000,000원 = 300,000,000×0.06-1,000,000=18,000,000-1,000,000=17,000,000원
- 토지 취득가액 300,000,000원은 건설비 상당액 계산에서 제외(건물분만 차감)
- 유가증권처분이익 2,000,000원은 임대소득 총수입금액에 불산입
- 총수입금액=12,000,000+17,000,000=29,000,000원
〈함정〉
- 건설비 상당액을 계산할 때 토지 취득가액까지 보증금적수에서 빼면 (5억-2억-3억=0)이 되어 간주임대료가 0으로 잘못 산출된다 — 건물분만 차감하는 것이 원칙
- 상업용 부동산에 주택 간주임대료 계산식을 그대로 적용해 3억원을 공제하거나 60%를 곱하면 값이 왜곡된다 — 상업용은 공제·60% 적용이 없다
- 유가증권처분이익을 총수입금액에 더해 39,000,000원 등으로 계산하는 오류 — 처분이익은 임대소득 총수입금액에 불산입