〈종합〉

부동산임대업 소득의 결손금 공제 제한, 간주임대료 산입 요건, 확정신고 규정을 종합적으로 묻는 문항으로, 간주임대료 산입 요건에서 보증금 금액 조건을 빠뜨린 선지를 찾아내는 것이 핵심이다.

• 결손금 공제 관련 선지①은 주거용 건물 임대업과 그 외 부동산임대업을 구분해 공제 가능 여부를 확인
• 간주임대료 산입 요건(선지③④)은 3주택 이상+보증금 3억원 초과라는 두 조건이 모두 필요함을 조문과 대조해 금액 요건 누락 여부 확인
• 확정신고(선지⑤)는 결손금·분리과세 소득만 있어도 신고의무가 있다는 규정과 일치하는지 확인

〈정답 ③〉

3주택 이상 소유자의 주택 간주임대료 산입 요건은 '3주택 이상 + 보증금등 합계액 3억원 초과'가 함께 충족돼야 한다. 선지③은 보증금 3억원 초과 요건을 빼놓고 3주택 이상 소유·임대만으로 간주임대료를 산입한다고 서술해 틀렸다.

• 소득세법 제25조 제1항 제1호: 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 총수입금액에 산입
• 선지③은 '주택과 주택부수토지를 임대한 경우'라고만 하여 보증금 합계 3억원 초과라는 금액 요건을 누락 → 3주택 소유·임대만으로 곧바로 산입 대상이 되는 것으로 서술한 점이 오류

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업(부동산·부동산상 권리 대여업 등)에서 난 결손금은 소득세법 제45조 제2항 본문에 따라 그 과세기간 종합소득 과세표준 계산 시 다른 소득에서 공제하지 않는다. 같은 항 단서로 주거용 건물 임대업만 예외적으로 공제가 허용된다.
• ② ○ 사업소득에 부동산임대업 소득이 섞여 있으면 그 소득을 구분하여 회계처리해야 한다는 것은 결손금 공제 제한(주거용 vs 그 외)을 적용하기 위한 전제 규정이다.
• ④ ○ 소득세법 제25조 제1항 단서에 따라 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택은 3주택 이상 여부를 따질 때 주택 수에서 제외된다.
• ⑤ ○ 제70조 제1항·제2항에 따라 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자는 종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있어도 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 해야 한다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 3주택(주택 수에 포함되지 않는 주택 제외) 이상을 소유한 거주자가 주택과 주택부수토지를 임대(주택부수토지만 임대하는 경우 제외)하고 해당 주택 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(간주임대료)을 총수입금액에 산입한다.

〈함정〉

• 3주택 이상 소유·임대라는 사실만으로 간주임대료가 산입된다고 오해하기 쉬운데, 보증금등 합계액이 3억원을 초과해야 한다는 금액 요건이 함께 있어야 한다는 점을 반드시 확인해야 한다.
• 분리과세 주택임대소득만 있으면 확정신고를 안 해도 된다고 착각하기 쉬운데, 결손금이 있거나 과세표준이 없어도 신고의무가 있다.
• 주거용 건물 임대업과 그 밖의 부동산임대업의 결손금 공제 가능 여부를 뒤바꿔 기억하지 않도록 주의한다.