〈종합〉

근저당권등기의 필요적·임의적 등기사항과 실무상 특수 취급(수인 채무자, 외화 채권최고액, 승낙서 요부, 직권말소)을 종합적으로 묻는 문제다.

• 각 선지를 부동산등기법 제75조 제2항의 등기사항 목록과 대조한다.
• 채무자 관련 기록사항이 성명·주소로 한정되는지부터 확인한다.
• 최고액은 항상 단일액이라는 원칙, 외화표시는 그대로 기록한다는 원칙을 적용한다.
• 선순위 근저당 채권최고액 감액과 수용 시 직권말소는 별도 실체법·부동산등기법 원칙으로 확인한다.

〈정답 ①〉

근저당권설정등기에서 채무자는 성명·주소만 필요적 기록사항이고, 주민등록번호는 등기사항이 아니다.

• 부동산등기법 제75조 제2항 제2호는 근저당권 등기사항으로 '채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지'만 규정한다.
• 같은 조 어디에도 채무자의 주민등록번호를 기록하도록 한 규정이 없다 — 저당권(제75조 제1항 제2호)도 마찬가지로 성명·주소만 기록한다.

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 채무자가 여러 명이어도 채권최고액은 채무자별로 나누어 기록하지 않고 하나의 액수로만 기록한다. 근저당권은 장래 채권 전체를 하나의 최고액으로 담보하는 구조이기 때문이다.
• ③ ○ 채권최고액이 외국통화로 표시되어 신청된 경우에는 그 외화표시금액을 그대로 채권최고액으로 기록한다. 원화로 환산해서 기록하지 않는다.
• ④ ○ 채권최고액을 감액하는 변경등기는 후순위권리자에게 불리하지 않고 오히려 유리한 변경이므로, 후순위권리자의 승낙서 없이도 할 수 있다.
• ⑤ ○ 수용을 원인으로 소유권이전등기를 하면 그 부동산에 관한 근저당권 등 제한물권은 원칙적으로 소멸하므로, 특별한 사정이 없으면 등기관이 직권으로 해당 근저당권등기를 말소한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 채무자의 성명 및 주소를 등기기록에 기록하여야 하며, 주민등록번호는 등기사항이 아니다.

〈함정〉

• 채무자가 성명·주소 외에 주민등록번호까지 기록된다고 착각하기 쉽다 — 근저당권 등기사항은 성명·명칭과 주소·소재지에 한정된다.
• 채권최고액을 감액하는 변경등기에도 후순위권리자 승낙서가 필요하다고 오인할 수 있다 — 후순위자에게 이익이 되는 감액은 승낙서 불요.