본질 · 공인중개사 기출

소유권등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 미등기 건물의 건축물대장상 소유자로부터 포괄유증을 받은 자는 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
② 미등기 부동산이 전전양도된 경우, 최후의 양수인이 소유권보존등기를 한 때에도 그 등기가 결과적으로 실질적 법률관계에 부합된다면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 무효라고 볼 수 없다.
③ 미등기 토지에 대한 소유권을 군수의 확인에 의해 증명한 자는 그 토지에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있다. ✔
④ 특정유증을 받은 자로서 아직 소유권등기를 이전받지 않은 자는 직접 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
⑤ 부동산 공유자의 공유지분 포기에 따른 등기는 해당 지분에 관하여 다른 공유자 앞으로 소유권이전등기를 하는 형태가 되어야 한다.

해설 보기

소유권보존등기의 신청인 요건과 공유지분 포기·명의회복 관련 판례 법리를 묻는 문항으로, 시장·군수·구청장 확인에 의한 소유권증명이 건물에만 한정된다는 제65조 제4호의 단서를 정확히 아는지가 관건이다.

각 선지를 제65조가 규정하는 보존등기 신청인 유형(대장상 소유자·포괄승계인, 확정판결, 수용, 관할청 확인)에 대응시켜 대상(토지/건물) 제한 여부를 확인한다.
특정유증과 포괄유증의 물권취득 시점 차이를 기준으로 등기청구권 인정 여부를 판단한다.
공유지분 포기의 물권적 효과(상대방 있는 단독행위)와 등기절차(공동신청)를 구분해서 본다.

시장·군수·구청장의 확인에 의해 소유권을 증명하는 자는 부동산등기법 제65조 제4호에 따라 보존등기를 신청할 수 있지만, 이 방법은 건물에 한정된다. 토지는 이 방법으로 보존등기를 신청할 수 없으므로 틀린 진술이다.

① ○ 대장상 최초 소유자로부터 포괄유증을 받은 자는 포괄승계인에 해당하여 자기 명의로 직접 소유권보존등기를 신청할 수 있다(제65조 제1호). 상속인과 마찬가지로 대장상 소유자를 거치지 않는다.
② ○ 미등기 부동산이 여러 단계로 양도된 뒤 최후 양수인이 자기 명의로 보존등기를 했더라도, 그 등기가 실체관계에 부합한다면 특별한 사정이 없는 한 무효로 볼 수 없다는 판례 법리다.
④ ○ 특정유증을 받은 자는 유증자의 사망으로 곧바로 소유권을 취득하는 것이 아니라 등기를 해야 소유권을 취득하는 채권적 지위에 있으므로, 등기 전에는 소유자가 아니어서 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 직접 청구할 수 없다.
⑤ ○ 공유지분 포기는 다른 공유자에 대한 의사표시로써 하는 상대방 있는 단독행위이지만, 그 지분이 다른 공유자에게 귀속되는 물권변동을 등기에 반영하려면 포기자를 등기의무자, 나머지 공유자를 등기권리자로 하는 소유권이전등기 형태로 공동신청해야 한다.

시장·군수·구청장 확인에 의한 소유권증명은 건물에만 적용되는 특칙임을 놓치고 토지·건물 모두 가능하다고 착각하기 쉽다 — 제65조 제4호의 '건물의 경우로 한정'이라는 단서를 기준으로 걸러야 한다.
포괄유증(①)과 특정유증(④)의 등기상 지위를 혼동하기 쉽다. 포괄유증은 포괄승계이므로 직접 보존등기가 가능하지만, 특정유증은 등기 전까지 소유권을 취득하지 못하므로 직접 이전등기(진정명의회복 포함)를 청구할 수 없다는 점에서 갈린다.