〈종합〉

주택임대 사업소득의 총수입금액을 월세와 보증금 간주임대료로 나누어 계산하되, 소형주택 제외 규정으로 주택 수를 다시 세어 간주임대료 과세요건 자체를 충족하는지부터 판정하게 하는 문항이다.

• A·B·C 각 주택이 소형주택(전용40㎡ 이하+기준시가 2억원 이하) 제외 대상인지 판정
• B주택은 소형주택으로 주택 수에서 제외 → 과세대상 주택 수는 A·C 2채
• 3주택 이상 요건 미충족이므로 보증금 간주임대료는 0원
• 총수입금액은 월세만 합산: A(50만원)+C(100만원)를 12개월분으로 계산

〈정답 ③〉

소형주택인 B주택을 제외하면 임대소득 과세대상 주택 수는 A·C 2채뿐이라 3주택 이상 요건을 충족하지 못해 보증금 간주임대료는 전혀 산입되지 않고, 총수입금액은 A·C의 월세만 12개월분 합산한 1,800만원이 된다.

• 소득세법 제25조 제1항 단서: 전용면적 1호당 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외
• B주택(40㎡·기준시가 2억원)이 이 요건을 그대로 충족하므로 주택 수 산정에서 빠짐
• 남는 주택은 A(85㎡·5억원)·C(109㎡·7억원) 2채로, 제25조 제1항 제1호의 '3주택 이상 소유+보증금 합계 3억원 초과' 요건을 충족하지 못함
• 2주택 규정(제1항 제2호)도 기준시가 12억원 이하 주택은 제외하므로 A·C 모두 12억원 이하라 역시 요건 미충족 → 보증금 간주임대료 0원
• 총수입금액 = 월세만 = (A월세 50만원 + C월세 100만원) × 12개월 = 150만원 × 12 = 1,800만원

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 보증금 간주임대료가 과세되지 않을 뿐, A·C 주택의 월세는 실제 수령 약정금액이므로 총수입금액에 그대로 산입된다. 총수입금액이 0원이 되는 경우는 아니다.
• ② ✕ 이 값은 간주임대료 산식(예: 보증금 적수×60%×이자율 방식)을 요건 판정 없이 임의로 대입했을 때 나올 수 있는 오답으로, 3주택 미만이라 간주임대료 자체가 발생하지 않는 이 사안에는 맞지 않는다.
• ④ ✕ 이 값은 B주택을 소형주택 제외 대상에서 빠뜨리고 A·B·C 3주택으로 계산해 간주임대료를 억지로 산입했을 때 나올 수 있는 오답이다. B주택은 요건상 주택 수에서 제외돼야 한다.
• ⑤ ✕ 이 값 역시 간주임대료 과세요건을 충족하지 못함에도 보증금 전체에 대해 간주임대료를 산입한 경우에 나올 수 있는 값으로, 3주택 이상+보증금 3억원 초과 요건이 충족되지 않는 이 사안과는 맞지 않는다.

〈함정〉

• 보증금 액수가 커 보이면 곧바로 간주임대료 계산식에 대입하려 하지만, 먼저 소형주택 제외 후 주택 수가 3채 이상이고 보증금 합계가 3억원을 초과하는지 요건을 확인해야 한다.
• B주택은 보증금이 1억원으로 작지 않지만 전용면적 40㎡ 이하이자 기준시가 2억원 이하라는 두 조건을 동시에 충족해 주택 수 계산에서 제외된다는 점을 놓치기 쉽다.
• 월세는 실제 받은 금액이 아니라 해당 과세기간에 받기로 약정한 금액(수입할 금액) 기준으로 12개월치를 그대로 합산한다는 점을 헷갈리지 않아야 한다.