〈종합〉

환매특약등기의 등기사항과 신청방식, 효력, 환매권리자의 자격을 종합적으로 묻는 문항으로, 매도인만이 환매권리자가 될 수 있다는 점을 정확히 아는지가 핵심이다.

• 각 선지를 부동산등기법 제53조(등기사항·기록방식)와 민법 제590조(환매권자 자격)에 대응시켜 검토
• 환매권리자가 매도인으로 한정되는지 여부를 민법 제590조 제1항 문언으로 확인하여 정답을 특정

〈정답 ②〉

환매권리자는 매도인 본인이어야 한다. 민법 제590조 제1항이 '매도인이... 그 목적물을 환매할 수 있다'고 정하고 있어 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로 지정하는 환매등기는 허용되지 않는다.

• 민법 제590조 제1항: 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때 그 목적물을 환매할 수 있다고 정해 환매권자를 매도인 본인으로 한정
• 환매특약등기는 매도인의 환매권 보류 사실을 공시하는 등기이므로 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로 지정하는 등기는 허용되지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 매매로 인한 소유권이전등기와 환매특약등기는 각각 별도로 신청하는 것이 아니라 같은 시점에 동시에 신청해야 한다. 소유권이전등기가 먼저 마쳐진 뒤 환매특약등기만 따로 신청하는 방식은 허용되지 않는다.
• ③ ○ 환매특약등기는 매도인이 환매권을 보류하였다는 사실을 공시할 뿐, 매수인이 목적물을 처분하지 못하도록 막는 효력까지 갖지는 않는다.
• ④ ○ 공유지분도 독립하여 소유권의 객체가 될 수 있어 지분 매매 자체는 가능하지만, 환매특약등기는 '매수인 명의 소유권이전등기'에 부기하는 형태로 등기사항(대금·매매비용·환매기간)을 기록하는 제도이고 등기실무(등기선례)상 소유권의 일부 지분에 대해서만 환매권을 보류하는 약정은 환매특약등기 신청의 대상으로 인정되지 않는다.
• ⑤ ○ 부동산등기법 제53조 단서에 따라 매수인 지급 대금과 매매비용은 반드시 기록해야 하는 필수사항이지만, 환매기간은 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록하는 임의적 사항이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 환매등기의 경우 매도인이 환매권리자가 되어야 하며, 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로 하는 환매등기는 할 수 없다.

〈함정〉

• 환매권리자를 매도인 외 제3자로도 지정할 수 있다고 착각하기 쉬운데, 민법 제590조는 환매권을 매도인 본인의 권리로 규정한다 — 제3자 지정은 허용되지 않음
• 환매기간을 대금·매매비용처럼 항상 기록해야 하는 필수사항으로 오해하기 쉬운데, 부동산등기법 제53조 단서상 등기원인에 정해진 경우에만 기록하는 임의적 사항이다