〈종합〉

가등기 이후 본등기가 마쳐질 때 중간에 낀 제3자 등기가 직권말소되는지를, 본등기의 종류(소유권·용익권·담보권)에 따라 판단하는 사안형 문항이다.

• 각 선지에서 A(가등기 대상 권리)와 C(그에 따른 본등기)를 먼저 확인해 본등기가 소유권·용익권·담보권 중 어느 유형인지 분류한다
• 본등기 유형별로 B등기(중간등기)가 양립 가능한지 여부를 표에 대입해 판단한다
• 소유권본등기는 중간의 소유권이전·저당권·용익권 등을 모두 말소대상으로 삼고, 용익권·담보권 본등기는 상대적으로 좁은 범위만 말소대상임을 확인한다

〈정답 ④〉

소유권이전등기청구권 가등기에 의해 소유권이전본등기를 하면 그 순위가 가등기 시로 소급하므로, 중간에 마쳐진 저당권설정등기는 본등기와 양립할 수 없어 등기관이 직권으로 말소한다.

• 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기 순위가 가등기 순위로 소급한다 — 부동산등기법 제91조
• 등기관은 가등기 이후에 마쳐진 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소해야 한다 — 부동산등기법 제92조 제1항
• 본등기가 소유권이전본등기인 경우에는 중간의 저당권설정등기·용익권등기·소유권이전등기·처분제한등기가 모두 본등기와 양립할 수 없어 말소대상이 된다
• B등기인 저당권설정등기는 A(소유권이전가등기)와 C(소유권이전본등기) 사이에서 양립 불가능한 중간처분이므로 직권말소 대상이다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 본등기가 전세권설정본등기, 즉 용익권 본등기다. 용익권 본등기는 동일 부분에 대한 중간 용익권만 말소대상으로 삼고, 가압류등기처럼 처분제한적 성격의 등기는 저당권·소유권이전과 마찬가지로 그대로 유지된다.
• ② ✕ 본등기가 임차권설정본등기로 역시 용익권 본등기에 해당한다. 용익권 본등기 시에는 저당권설정등기가 본등기와 양립 가능하므로 말소되지 않고 순위만 밀린다.
• ③ ✕ 본등기가 저당권설정본등기, 즉 담보권 본등기다. 담보권 본등기 시에는 중간의 소유권이전등기가 순위 문제로만 정리되고 양립 가능해 말소되지 않는다.
• ⑤ ✕ 본등기가 지상권설정본등기, 즉 용익권 본등기다. 이 경우 가압류등기는 처분제한적 등기로서 지상권설정본등기와 양립할 수 있어 말소되지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 전세권설정 가등기 이후 마쳐진 가압류등기는 전세권설정본등기와 양립할 수 있어 직권말소 대상이 아니다.
• ② ✎ 임차권설정 가등기 이후 마쳐진 저당권설정등기는 임차권설정본등기와 양립할 수 있어 직권말소 대상이 아니다.
• ③ ✎ 저당권설정 가등기 이후 마쳐진 소유권이전등기는 저당권설정본등기와 양립할 수 있어 직권말소 대상이 아니다.
• ⑤ ✎ 지상권설정 가등기 이후 마쳐진 가압류등기는 지상권설정본등기와 양립할 수 있어 직권말소 대상이 아니다.

〈함정〉

• 용익권(전세권·임차권·지상권) 본등기와 소유권·담보권 본등기를 혼동하기 쉽다. 용익권 본등기는 '동일 부분'의 중간 용익권만 말소대상이고 저당권·소유권이전·처분제한은 그대로 유지된다는 점을 구분해야 한다.
• 담보권(저당권) 본등기 시에는 후순위 저당권이나 소유권이전이 말소되지 않고 순위로만 정리된다는 점을 놓치기 쉽다.
• 가압류·가처분 같은 처분제한등기를 무조건 말소대상으로 오해하는 경우가 많은데, 본등기가 용익권이나 담보권인 경우에는 오히려 말소되지 않는다.