〈종합〉

취득세 과세표준(취득당시가액)이 취득 유형별로 시가인정액·시가표준액·사실상취득가격 중 어느 것으로 결정되는지를 묻는 문항이다. 무상취득의 원칙(시가인정액)과 상속의 예외(시가표준액), 유상승계·원시취득의 원칙(사실상취득가격)과 그 예외를 정확히 구분해야 한다.

• 각 선지의 취득 유형(교환·상속·대물변제·건축·매매)을 먼저 확인
• 매매 등 일반 유상승계취득은 사실상취득가격, 무상취득은 시가인정액(단 상속은 시가표준액)이 원칙이고, 대물변제·교환·양도담보는 별도 특례(영 제18조의4 — 대물변제액, 시가인정액 중 높은 가액 등)가 적용됨을 대응
• 사실상취득가격에 포함되는 비용(추가 지급액, 법인의 중개보수)과 제외되는 비용(법인 아닌 자의 중개보수)을 구분해 각 선지의 오류를 잡아냄

〈정답 ②〉

상속으로 건축물을 무상취득할 때는 취득당시가액을 제4조 시가표준액으로 한다는 규정 그대로다.

• 지방세법 제10조의2 제2항 제1호 — 무상취득 과세표준은 원칙적으로 시가인정액이지만, 상속에 따른 무상취득은 예외로 시가표준액을 취득당시가액으로 정한다.
• 이는 상속 재산은 시가를 즉시 확인하기 어려운 경우가 많아 시가표준액이라는 객관적 지표를 쓰도록 별도 규정한 것이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 교환으로 건축물을 취득하는 경우의 취득당시가액은 사실상취득가격이 아니라 특례에 따른다. 지방세법 제10조의5 제3항 제1호의 위임에 따라 시행령 제18조의4 제1항 제1호 나목은 이전받는 건축물과 이전하는 건축물의 시가인정액 중 높은 가액을 취득당시가액으로 정한다. 시가표준액을 비교해 낮은 쪽을 쓰는 규정은 없다.
• ③ ✕ 대물변제로 인한 취득은 유상승계취득이지만 취득당시가액은 특례에 따른다. 시행령 제18조의4 제1항 제1호 가목은 대물변제액(대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있으면 그 금액을 포함)을 취득당시가액으로 정하므로, 추가 지급액을 제외한다는 서술이 반대다.
• ④ ✕ 원시취득은 원칙적으로 사실상취득가격이지만, 법인이 아닌 자가 건축물을 건축해 취득했는데 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가인정액이 아니라 시가표준액을 취득당시가액으로 한다(제10조의4 제2항).
• ⑤ ✕ 공인중개사에게 지급한 중개보수는 사실상취득가격에 포함되는 비용이지만, 법인이 아닌 자가 지급한 중개보수는 사실상취득가격에서 제외된다. 법인이 지급한 경우에만 포함된다. 시행령 제18조 제1항 단서가 법인이 아닌 자의 경우 중개보수(같은 항 제7호)를 사실상취득가격에서 제외하도록 정한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 건축물을 교환으로 취득하는 경우에는 이전받는 건축물과 이전하는 건축물의 시가인정액 중 높은 가액을 취득당시가액으로 한다.
• ③ ✎ 대물변제에 따른 건축물 취득의 경우에는 대물변제액(대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 포함한다)을 취득당시가액으로 한다.
• ④ ✎ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액을 취득당시가액으로 한다.
• ⑤ ✎ 법인이 아닌 자가 건축물을 매매로 승계취득하는 경우 그 건축물을 취득하기 위하여 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수는 취득당시가액에 포함하지 않는다.

〈함정〉

• 원시취득 시 가격불명인 경우 '시가인정액'이나 '시가표준액의 80%' 등으로 바꿔 출제 — 정답은 항상 시가표준액이라는 점을 기억해야 한다.
• 매매 등 일반 유상승계취득은 사실상취득가격이 원칙이지만, 대물변제·교환·양도담보는 시행령 제18조의4의 특례(대물변제액, 시가인정액 중 높은 가액 등)가 적용된다 — '유상이면 전부 사실상취득가격'으로 일괄 암기하면 함정에 걸린다.
• 중개보수 포함 여부는 납세의무자가 법인인지 개인인지에 따라 갈린다 — 법인은 포함, 법인 아닌 자는 제외.