〈종합〉

토지정책·조세이론·부동산개발 관련 제도들을 나열하고 그중 틀린 설명을 고르는 문항으로, 임대료규제가 효과를 갖는 조건(균형가격보다 낮게 설정)을 정확히 아는지를 핵심적으로 시험한다.

• 각 선지의 제도(TDR, 임대료규제, 토지단일세, 토지비축, 토지수용)의 정의·요건을 하나씩 대조
• 임대료규제 선지에서 '높게'와 '낮게' 방향이 뒤집혀 있는지 확인 — 규제가 균형가격보다 낮아야 초과수요·부족현상이 생긴다는 성립조건 적용

〈정답 ②〉

임대료 규제가 시장에 영향을 미치는 것은 규제임대료를 시장균형임대료보다 '낮게' 설정할 때다. 균형임대료보다 '높게' 설정하면 임대인은 얼마든지 그보다 낮은 시장가격으로 거래할 수 있어 규제 자체가 무의미해지고, 초과수요나 부족현상은 발생하지 않는다.

• 최고임대료(가격상한)제는 상한이 시장균형가격보다 낮을 때만 실효성을 가짐
• 상한이 균형가격보다 높으면 시장은 이미 그보다 낮은 균형가격에서 거래되므로 규제가 시장에 아무 영향을 주지 못함
• 임대료 규제가 부족현상을 낳는 것은 '균형보다 낮게' 설정했을 때의 얘기이며, 이때 수요량 증가·공급량 감소로 초과수요(공급부족)가 발생함

〈오답선지 해설〉

• ① ○ TDR은 개발제한구역 등 보전지역 지정으로 재산상 손실을 입은 토지소유자에게, 그 개발권을 다른 지역에 팔 수 있게 해줌으로써 손실을 보전해주는 제도다.
• ③ ○ 헨리 조지는 토지에서 나오는 지대(불로소득)를 모두 세금으로 환수하면 다른 조세를 없애도 정부 재정을 충당할 수 있다고 보아 토지단일세를 주장했다.
• ④ ○ 공공토지비축제도는 정부가 미리 토지를 사들여 비축해두었다가, 개발 수요가 있을 때 매각하거나 공공사업용으로 쓰는 직접개입 수단으로 토지시장 안정과 공익사업용지 원활한 공급을 목적으로 한다.
• ⑤ ○ 토지수용방식은 사업시행자가 강제로 토지를 취득하는 만큼 보상금 산정과 협의 과정에서 피수용자와의 갈등이 불가피하다는 점이 대표적인 단점으로 지적된다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 다른 조건이 일정할 때 정부가 임대료 한도를 시장균형임대료보다 낮게 설정하면 초과수요가 발생하여 임대부동산의 부족현상이 초래된다.

〈함정〉

• 임대료규제 효과 선지에서 '균형보다 높게'와 '균형보다 낮게'를 바꿔치는 게 단골 함정이다. 규제가 시장에 실효성을 갖는 조건은 반드시 균형가격보다 '낮게' 설정될 때임을 기억할 것
• 환수(개발부담금)와 보전(TDR)의 방향을 헷갈리기 쉬운데, TDR은 손실을 보전해주는 제도이고 개발이익을 걷어가는 것은 개발부담금제다