〈종합〉

부동산 임대운영에서 발생하는 현금흐름을 가능총소득→유효총소득→순영업소득→세전현금흐름→세후현금흐름 순으로 산정하는 5단계 구조를 빈칸 채우기로 확인하는 문항이다.

• 박스 맨 위 산식(임대료×단위 수)이 가능총소득임을 먼저 확정
• 공실·불량부채 차감, 기타소득 가산이라는 다음 단계가 유효총소득임을 확인
• 영업경비 차감 단계가 순영업소득이고 그 뒤 부채서비스액·영업소득세 차감으로 이어지는 흐름과 대조

〈정답 ⑤〉

임대단위당 연간예상임대료에 임대단위 수를 곱하면 가능총소득(A)이 나오고, 여기서 공실·불량부채를 빼고 기타소득을 더하면 유효총소득(B)이며, 유효총소득에서 영업경비를 빼면 순영업소득(C)이 된다.

• A: 임대단위당 연간예상임대료 × 임대단위 수 = 가능총소득(PGI) — 공실이 전혀 없다고 가정했을 때 받을 수 있는 최대 임대료 총액
• B: 가능총소득에서 공실 및 불량부채액을 차감하고 기타소득(주차료·자판기수입 등 영업외수입)을 가산 = 유효총소득(EGI)
• C: 유효총소득에서 영업경비(재산세·보험료·수선유지비 등)를 차감 = 순영업소득(NOI)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 임대단위당 임대료에 단위 수를 곱한 값은 공실이 전혀 없다고 가정한 최대 임대수입, 즉 가능총소득이다. 유효총소득이 아니다.
• ② ✕ A는 가능총소득으로 맞지만, 그다음 단계(공실·불량부채 차감, 기타소득 가산)는 유효총소득 산정이고 그 뒤 영업경비를 뺀 것이 순영업소득이다. B와 C가 뒤바뀌었다.
• ③ ✕ 맨 윗줄 임대료×단위 수는 순영업소득이 아니라 가능총소득이다. 순영업소득은 영업경비까지 차감한 이후 단계에서 나온다.
• ④ ✕ 임대료×단위 수는 아직 공실이나 영업경비를 고려하기 전 값이므로 유효총소득이 아니라 가능총소득이다. 순서 전체가 한 단계씩 밀려 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ A: 가능총소득 - B: 유효총소득 - C: 순영업소득
• ② ✎ A: 가능총소득 - B: 유효총소득 - C: 순영업소득
• ③ ✎ A: 가능총소득 - B: 유효총소득 - C: 순영업소득
• ④ ✎ A: 가능총소득 - B: 유효총소득 - C: 순영업소득

〈함정〉

• 가능총소득(임대료×단위 수)과 유효총소득(공실·불량부채 차감 후)을 혼동하기 쉽다 — '아직 아무것도 빼지 않은 최대치'인지 '공실 반영 후'인지로 구분한다.
• 영업경비를 뺀 것이 순영업소득이고, 부채서비스액을 빼는 것은 그 다음 단계(세전현금흐름)라는 점을 헷갈리지 않아야 한다 — 부채서비스액은 영업경비에 포함되지 않는다.