〈종합〉

승수법과 수익률법에서 각 지표가 어떤 소득을 분모로, 어떤 투자액을 분자로 짝지어 쓰는지를 정확히 구분하는 문항이다. 총투자액 기준 지표(GIM·NIM)와 지분투자액 기준 지표(BTM·ATM·ROE)를 가르는 것이 핵심 출제 의도다.

• 각 승수를 '투자액÷소득' 틀에 놓고 분모 소득의 종류(총소득·순영업소득·세전현금흐름·세후현금흐름)를 먼저 확인한다
• 분자 투자액이 총투자액인지 지분투자액인지를 소득의 성격과 짝지어 대조한다 — 세전·세후현금흐름승수와 ROE는 지분투자액 기준, GIM·NIM·종합환원율은 총투자액 기준

〈정답 ②〉

세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자자가 실제로 투입한 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다. 승수는 모두 '투자액÷소득' 구조인데, 세전·세후현금흐름승수는 지분투자자 입장의 지표라 분자에 총투자액이 아니라 지분투자액을 쓴다.

• 승수 = 투자액 ÷ 소득 구조에서, 세전현금흐름승수의 분자는 지분투자자가 실제로 투입한 지분투자액이다
• BTCF(분모)는 순영업소득에서 부채서비스액(원리금)을 차감한 금액으로 지분투자자에게 귀속되는 몫이므로, 분자의 투자액도 지분투자액으로 짝을 맞춘다
• 같은 논리로 세후현금흐름승수(ATM)도 지분투자액÷ATCF이며, 분자에 총투자액을 쓰는 것은 총소득승수(GIM)·순소득승수(NIM)뿐이다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 총소득승수는 총투자액을 유효총소득(세후현금흐름이 아니라 임대소득 등 총소득)으로 나눈 값이다. 세후현금흐름은 세전현금흐름승수·세후현금흐름승수의 분모다.
• ③ ✕ 순소득승수는 지분투자액이 아니라 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다. 분자에 지분투자액을 쓰는 것은 세전·세후현금흐름승수다.
• ④ ✕ 세후현금흐름승수는 총투자액이 아니라 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다. 세전·세후현금흐름승수는 지분투자자 관점의 지표라 분자가 지분투자액이다.
• ⑤ ✕ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득이 아니라 세전(또는 세후) 현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다. NOI를 총투자액으로 나눈 것은 종합환원율(ROI)이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 총소득승수(GIM)는 총투자액을 유효총소득으로 나눈 값이다.
• ③ ✎ 순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.
• ④ ✎ 세후현금흐름승수(ATM)는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
• ⑤ ✎ 지분투자수익률(ROE)은 세전현금흐름(또는 세후현금흐름)을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

〈함정〉

• 총소득승수·순소득승수는 분자의 투자액이 '총투자액'인데, 세전·세후현금흐름승수는 '지분투자액'이라는 점을 헷갈려 서로 바꿔 서술하기 쉽다
• ROE(지분투자수익률)의 분자는 NOI가 아니라 세전·세후현금흐름(부채서비스액을 뺀 소득)이라는 점 — NOI를 총투자액으로 나눈 것은 종합환원율(ROI)이다