〈종합〉

재무비율분석법에 쓰이는 각 지표(LTV, 유동비율, DCR, ROI, 부채비율)의 분자·분모 정의와 그 수치가 의미하는 방향(클수록/작을수록 어떤 상태인지)을 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 각 선지의 지표를 '분자÷분모' 형태로 재구성해 정의가 맞는지 확인
• 수치의 방향(1보다 크다/작다, 높다/낮다)이 실제 의미하는 상태와 일치하는지 대조
• DCR<1의 의미를 순영업소득과 부채서비스액의 크기 비교로 판단

〈정답 ③〉

부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값인데, 이 값이 1보다 작다는 건 순영업소득이 원리금조차 못 갚는다는 뜻이다. 즉 DCR<1은 상환능력이 '부족'하다는 신호이지 '충분'하다는 신호가 아니다.

• DCR = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액(원리금상환액)
• DCR<1이면 NOI가 원리금상환액에 못 미친다는 의미 → 원리금 지불능력 부족·불충분
• DCR이 클수록(1보다 커야) 상환능력이 넉넉하다는 뜻이므로, '1보다 작으면 충분하다'는 서술은 정의를 반대로 뒤집은 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 대부비율이 높아지면 타인자본(부채) 비중이 커지고 자기자본은 그만큼 줄어드는데, 이 구조에서 투자수익률이 대출이자율보다 높은 상황이면 지분투자수익률이 확대되는 정(+)의 레버리지 효과가 커질 수 있다.
• ② ○ 유동비율은 단기채무 상환능력을 보는 지표로, 유동자산을 유동부채로 나눈 값이 맞다.
• ④ ○ 총투자수익률(종합환원율)은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 값이며, 이는 순소득승수의 역수 관계에 해당한다.
• ⑤ ○ 부채비율은 부채총계를 자본(지분)총계로 나눈 값이다. 예컨대 대부비율이 50%면 부채와 지분 비중이 같으므로 부채비율은 100%가 된다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하지 않다.

〈함정〉

• DCR<1을 '원리금 지불능력이 충분하다'로 뒤집어 읽기 쉽다 — NOI가 부채서비스액보다 작다는 뜻이므로 오히려 상환능력 부족을 의미한다.
• 대부비율(LTV)과 부채비율을 같은 값으로 혼동하기 쉽다 — LTV는 부채/부동산가치, 부채비율은 부채/자본(지분)이라 LTV 50%면 부채비율은 100%다.