〈종합〉

민간 부동산개발의 여러 사업방식(자체개발·지주공동·위탁·신탁·컨소시엄)의 소유권 이전 여부와 위험 귀속 주체를 정확히 아는지 묻는 문항이다. 자체개발사업의 위험 분산 여부를 뒤바꾼 함정이 정답 포인트다.

• 각 방식의 사업주체·소유권 이전 여부·위험 귀속을 표로 구분해 대조한다
• 자체개발사업이 제3자 개발업자를 개입시키지 않는 방식임을 확인해 '위험 분산' 서술의 오류를 잡아낸다
• 사업위탁방식과 신탁개발방식을 소유권 이전 여부로 구별해 나머지 선지를 검증한다

〈정답 ①〉

자체개발사업은 토지소유자가 자금과 전문성을 모두 갖추고 직접 시행하는 방식이라, 개발에 따른 위험이 전적으로 토지소유자에게 귀속된다. 개발업자라는 제3자가 애초에 사업에 참여하지 않으므로 위험을 나눠 가질 상대가 없다.

• 자체개발사업은 토지소유자가 사업기획부터 자금조달·시행까지 직접 담당하는 방식이다
• 제3자(개발업자)가 사업에 참여하지 않으므로 개발이익도 전부 귀속되지만 위험도 전부 토지소유자가 부담한다
• 위험을 토지소유자와 개발업자가 나눠 지는 구조는 지주공동사업의 특징이며, 자체개발사업의 특징이 아니다

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 컨소시엄 구성방식은 자금조달과 기술보완을 위해 여러 법인이 공동으로 참여하는 방식이라, 출자한 회사들 간에 이해관계를 조정하는 절차가 필수적으로 따른다.
• ③ ○ 사업위탁방식은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행만 맡기고, 개발업자는 그 대가로 수수료를 받아가는 구조다. 신탁개발과 달리 소유권 이전이 없다는 점이 핵심이다.
• ④ ○ 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 함께 사업을 시행하는 방식으로, 토지소유자는 토지를, 개발업자는 개발 노하우(자금·기술)를 제공해 서로 이익을 나눈다.
• ⑤ ○ 토지신탁형은 토지소유자가 신탁회사에 형식적으로 소유권을 넘기고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·관리·처분을 수행한 뒤 그 수익을 수익자(토지소유자)에게 돌려주는 방식이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 자체개발사업은 사업의 모든 과정을 토지소유자가 직접 시행하므로 위험을 제3자와 분산할 수 없고, 위험이 전적으로 토지소유자에게 귀속되는 방식이다.

〈함정〉

• 자체개발사업을 지주공동사업과 혼동해 '위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산한다'고 서술하는 함정 — 자체개발은 개발업자 참여 자체가 없어 위험이 전적으로 토지소유자에게 귀속된다
• 사업위탁방식과 신탁개발방식의 소유권 이전 여부를 뒤바꿔 서술하는 함정 — 위탁은 소유권 유지, 신탁은 형식적 이전