〈종합〉

「감정평가에 관한 규칙」 제2조의 용어 정의 조문을 그대로 옮기거나 핵심어를 다른 정의와 바꿔치기한 지문 중 옳은 것을 고르는 문항이다. 감정평가방법의 정의를 정확히 구분하고 있는지를 확인하려는 취지다.

• 각 선지가 어느 용어의 정의를 서술한 것인지 먼저 확인한다.
• 가액을 산정하는 방법(원가법·거래사례비교법·공시지가기준법·수익환원법)인지 임대료를 산정하는 방법(적산법·임대사례비교법·수익분석법)인지로 결과물부터 구분한다.
• 인근지역·유사지역은 대상부동산이 그 지역에 '속하는지 여부'로 구분한다.
• 남는 선지의 문구를 규칙 제2조의 문언과 대조해 옳은 것을 확정한다.

〈정답 ⑤〉

가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인을 말한다는 규칙 제2조 제4호의 정의를 그대로 서술한 것이다.

• 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제4호: 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 기준시점은 '현장조사를 완료한 날짜'가 아니라 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다(규칙 제2조 제2호). 현장조사 완료일로 못박는 것이 아니라 감정평가의 기준일 그 자체를 정의한다.
• ② ✕ 이 서술은 유사지역이 아니라 인근지역의 정의다. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다(규칙 제2조 제13호·제14호).
• ③ ✕ 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 것은 원가법의 정의다(규칙 제2조 제5호). 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이다(제2조 제6호) — 결과물이 가액이 아니라 임대료라는 점에서 갈린다.
• ④ ✕ 장래 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원·할인하여 가액을 산정하는 것은 수익환원법의 정의다(규칙 제2조 제10호). 수익분석법은 일반기업 경영의 총수익을 분석해 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법으로, 결과물이 가액이 아니라 임대료다(제2조 제11호).

〈선지교정〉

• ① ✎ '기준시점'이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
• ② ✎ '유사지역'이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
• ③ ✎ '원가법'이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
• ④ ✎ '수익환원법'이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

〈함정〉

• 감정평가방법 정의를 서로 맞바꿔 낸다(원가법↔적산법, 수익환원법↔수익분석법). 결과물이 '가액'인지 '임대료'인지부터 구분하면 바로 걸러진다.
• 인근지역과 유사지역을 헷갈리게 만든다. 인근지역은 대상부동산이 '속한' 지역, 유사지역은 대상부동산이 '속하지 않는' 지역이라는 소속 여부가 구분 기준이다.
• 기준시점을 '현장조사 완료일'처럼 구체적 사건으로 못박아 서술한다 — 규칙은 단지 '감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜'라고만 정의한다.