〈종합〉

부동산개발 타당성분석 체계에 등장하는 여러 분석기법(시장분석·시장성분석·흡수율분석·민감도분석·경제성분석·인근지역분석)의 개념 정의를 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 각 선지가 어느 분석기법을 설명하는지 먼저 식별한다
• '일정기간 소비되는 비율' 서술은 흡수율분석의 정의이지 민감도분석의 정의가 아님을 확인해 정오를 가른다

〈정답 ①〉

시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하는 것은 흡수율분석이다. 민감도분석은 투입요소(임대료·공사비·금리 등)의 변화가 순수익이나 투자수익률 같은 결과치에 얼마나 영향을 미치는지를 따지는 분석이어서, 소비비율을 조사하는 흡수율분석의 개념과는 다르다.

• 흡수율분석: 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 소비(흡수)되는 비율을 조사하여 시장 추세를 파악 — 시장성분석의 한 방법
• 민감도분석: 개발사업의 투입요소(비용·수입 등) 변화가 결과치(수익성·투자가치)에 미치는 영향을 분석 — 개념 자체가 다름

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 시장분석은 개발하려는 특정 부동산과 관련된 시장의 수요·공급 상황을 조사하는 단계로, 타당성분석의 앞 단계에 해당한다.
• ③ ○ 시장성분석은 그 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 실제로 매매되거나 임대될 수 있는 가능성, 즉 경쟁력을 조사하는 것이다.
• ④ ○ 예비적 타당성분석(경제성분석)은 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산해 사업의 수익성을 검토하는 단계다.
• ⑤ ○ 인근지역분석은 대상 부동산 개발에 영향을 주는 환경요소들의 현재 상태와 앞으로의 변화 전망을 살펴보는 것이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 흡수율분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.

〈함정〉

• 민감도분석과 흡수율분석의 개념을 서로 뒤바꿔 서술하는 함정 — 흡수율은 '소비되는 비율 조사', 민감도는 '투입요소 변화가 결과치에 주는 영향 분석'으로 구분해야 한다.