〈종합〉

부동산투자의 위험·수익 관계와 위험관리기법의 정의를 얼마나 정확히 알고 있는지 묻는 이론 종합형 문제다. 체계적 위험과 비체계적 위험을 분산투자로 제거할 수 있는지 여부를 뒤바꿔 서술하는 함정이 핵심 포인트다.

• 각 선지가 다루는 개념(인플레이션 방어, 체계적/비체계적 위험, 위험조정할인율, 요구수익률-위험 관계, 효율적 프론티어)을 하나씩 짚어 정의와 대비시킨다
• 분산투자로 제거 가능한 위험이 체계적 위험인지 비체계적 위험인지를 먼저 확정해 오답을 걸러낸다

〈정답 ②〉

분산투자로 제거되는 것은 개별자산 고유의 비체계적 위험이고, 인플레이션·경기변동처럼 시장 전체에 영향을 주는 체계적 위험은 지역별·용도별로 아무리 포트폴리오를 다양하게 구성해도 제거되지 않는다.

• 체계적 위험은 시장 전반에 영향을 주는 요인(인플레이션, 경기변동 등)에서 비롯되므로 분산투자로 회피할 수 없다
• 분산투자로 줄일 수 있는 것은 개별 부동산의 특성에서 오는 비체계적 위험뿐이다
• 지역별·용도별로 포트폴리오를 구성하는 것은 비체계적 위험을 낮추는 방법이지 체계적 위험을 없애는 방법이 아니다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산은 실물자산으로서 물가가 오르면 자산가치와 임대수익도 함께 오르는 경향이 있어, 화폐가치 하락에 대한 방어수단(인플레이션 헤지)으로 활용된다.
• ③ ○ 위험조정할인율법은 장래의 기대수익을 현재가치로 환원할 때, 투자가 위험할수록 할인율을 높여 반영하는 방식이다.
• ④ ○ 요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더한 값이므로, 분산투자로도 제거되지 않는 체계적 위험이 커지면 위험할증률이 커져 요구수익률도 상승한다.
• ⑤ ○ 효율적 프론티어는 동일한 위험수준에서 가장 높은 기대수익률을 내는 투자대안들을 연결한 선으로, 이 선 위의 투자안들은 위험을 추가로 감수하지 않으면 수익률을 더 높일 수 없다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 비체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하면 피할 수 있다.

〈함정〉

• 체계적 위험을 분산투자(지역·용도별 포트폴리오 구성)로 제거할 수 있다고 서술하는 함정 — 분산투자로 줄어드는 건 비체계적 위험뿐이며, 인플레이션·경기변동 같은 체계적 위험은 시장 전체에 작용해 어떤 분산으로도 없어지지 않는다는 점으로 거른다