〈종합〉

부동산 경기순환의 각 국면(회복·상향·후퇴·하향)에서 매도자·매수자 중 누가 시장을 주도하는지, 그리고 과거 거래사례가격이 새 거래가격의 기준·상한·하한 중 어떤 역할을 하는지를 국면별로 정확히 짝지을 수 있는지 묻는 문항이다.

• 상승 국면(회복·상향)에서는 매도자가 주도하고 거래사례가격이 하한이 된다는 축과, 하강 국면(후퇴·하향)에서는 매수자가 주도하고 거래사례가격이 상한이 된다는 축을 나눠 각 선지를 대응시킨다
• 후퇴국면의 주도자(매수자)는 맞게 서술됐는지, 거래사례가격의 역할(상한)이 하향국면의 특징과 바뀌어 있는지를 확인한다

〈정답 ⑤〉

후퇴국면은 매도자에서 매수자로 주도권이 넘어가는 국면이라 매수자가 중시되는 것은 맞지만, 이 국면에서 과거 거래사례가격은 새 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다. 기준가격이나 하한이라고 한 서술이 틀렸다.

• 후퇴국면은 상향국면에서 하향국면으로 넘어가는 전환기로, 거래 주도권이 매도자에서 매수자로 이동한다
• 가격이 하락 추세로 접어들면 매수자는 과거의 높았던 거래사례가격보다 낮게 사려 하므로, 그 가격이 새 거래가격의 상한선 역할을 한다
• 따라서 '기준가격이나 하한'이라는 서술은 상향·회복국면의 특징과 뒤바뀐 것이어서 틀린 설명이다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산경기변동도 일반경기변동처럼 회복-상향-후퇴-하향의 순환국면을 반복하며 나타난다는 것은 기본 전제다.
• ② ○ 하향국면에서는 매수자가 시장을 주도하고, 가격 하락기이므로 과거의 거래사례가격이 오히려 새 거래가격보다 높게 남아 상한 역할을 하는 경향이 있다.
• ③ ○ 상향국면에서는 매도자가 주도권을 쥐고, 가격 상승기이므로 과거의 거래사례가격은 새 거래가격보다 낮아 하한 역할을 하는 경향이 있다.
• ④ ○ 회복국면은 매수자 우위에서 매도자 우위로 넘어가는 국면으로 매도자가 중시되며, 가격이 오르기 시작하는 시점이라 과거 거래사례가격이 기준이나 하한이 되는 경향이 있다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한이 되는 경향이 있다.

〈함정〉

• 후퇴국면(매수자 중시)의 거래사례가격 역할을 '기준 또는 하한'으로 서술해 회복·상향국면의 특징과 뒤섞는 함정 — 하강 국면에서는 상한, 상승 국면에서는 하한이라는 원칙으로 구분해야 한다