〈종합〉

유효총소득(EGI)을 구할 때 실제로 필요한 항목이 몇 개인지 고르는 문항으로, 운영수지 5단계(PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF) 구조와 각 단계에서 무엇을 더하고 빼는지를 정확히 아는지를 묻는다.

• EGI 산식을 먼저 세운다: EGI = 임대료수입(가능총소득) − 공실·불량부채 + 영업외 수입
• 제시된 6항목을 이 산식에 대입해 필요한 항목만 골라낸다
• 영업경비·이자상환액·영업소득세·감가상각비는 EGI보다 뒤 단계(NOI·BTCF·ATCF)에서 쓰이는 항목임을 확인한다

〈정답 ②〉

EGI는 임대료수입(가능총소득)에서 공실·불량부채를 빼고 영업외 수입을 더해 구하므로, 제시된 항목 중 실제로 필요한 것은 임대료수입과 영업외 수입 2개뿐이다.

• EGI = PGI(임대료수입) − 공실·불량부채 + 기타소득(영업외 수입)
• 임대료수입은 EGI 산정의 출발점인 가능총소득 그 자체
• 영업외 수입은 EGI 단계에서 가산되는 항목
• 영업경비·이자상환액(부채서비스액)·영업소득세·감가상각비는 EGI 다음 단계(NOI·BTCF·ATCF)에서 쓰이는 항목이라 EGI 산정에는 불필요

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 필요 항목은 임대료수입과 영업외 수입 2개이므로 1개는 틀렸다.
• ③ ✕ 3개가 아니라 2개만 필요하다. 영업경비 등을 포함시키면 개수가 부풀려진다.
• ④ ✕ 4개는 EGI 이후 단계에 쓰이는 항목까지 섞어 넣은 오답이다.
• ⑤ ✕ 제시된 6개 항목 전부를 필요 항목으로 본 것으로, EGI 산정 단계와 무관한 항목들이 포함되어 있어 틀렸다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 필요한 항목은 2개이다.
• ③ ✎ 필요한 항목은 2개이다.
• ④ ✎ 필요한 항목은 2개이다.
• ⑤ ✎ 필요한 항목은 2개이다.

〈함정〉

• 영업경비를 EGI 산정에 필요한 항목으로 오인하는 경우 — 영업경비는 EGI에서 빼서 NOI를 구할 때 쓰이는 항목이므로 EGI 자체 산정에는 불필요하다.
• 이자상환액(부채서비스액)·영업소득세·감가상각비를 EGI 단계와 혼동하는 경우 — 이들은 각각 BTCF, ATCF 산정과 관련된 항목(감가상각비는 영업경비에도 포함되지 않음)이라 EGI 산정과 무관하다.