〈종합〉

부동산시장의 기능, 주택소비금융의 정책효과, 고정·변동금리 비교, LTV·DTI의 수요 영향, 주택금융시장의 구조 등 부동산금융 전반의 기초 이론을 묻는 종합형 문항이다.

• 각 선지를 개별 이론 논점(시장기능, 소비금융 확대효과, 금리유형별 위험·수준, LTV·DTI 영향, 주택금융시장 구조)으로 분리해 검토
• ⑤에서 주택자금대출시장과 주택자금공급시장의 정의가 서로 맞바뀌었는지 대조해 오류 확인

〈정답 ⑤〉

주택자금공급시장과 주택자금대출시장의 정의가 서로 뒤바뀌어 있다. 예금 등으로 조달한 자금을 대출하는 곳은 주택자금대출시장(1차 저당시장)이고, 투자자로부터 자금을 조달해 대출기관에 공급하는 곳은 주택자금공급시장(2차 저당시장)이다.

• 주택자금대출시장(1차 저당시장): 금융기관이 예금 등으로 조달한 자금으로 차입자에게 주택담보대출을 제공하는 시장
• 주택자금공급시장(2차 저당시장): 투자자로부터 자금을 조달하여 그 자금을 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장 — MBS 발행·유통 등 유동화 기능 수행
• 선지는 두 시장의 개념을 서로 맞바꿔 서술해 두 시장 명칭과 기능이 일치하지 않으므로 틀린 설명

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 부동산시장은 부동산 권리를 교환하고, 수요와 공급을 조정해 가격을 결정하며, 경쟁적 이용을 통해 공간을 배분하는 기능을 수행한다.
• ② ○ 주택소비금융을 확대하면 차입 여력이 커져 주택수요가 늘어나므로, 거래가 침체된 시기에 수요자 금융 확대는 주택경기 활성화 수단이 된다.
• ③ ○ 고정금리는 만기까지 금리변동위험을 대출기관이 떠안기 때문에 그 위험프리미엄이 금리에 반영되어, 위험을 차입자에게 넘기는 변동금리보다 통상 금리가 더 높다.
• ④ ○ LTV·DTI는 대출 가능 금액과 상환능력 기준을 정하는 규제이므로, 이 기준이 완화되거나 강화되면 실제 조달 가능한 대출금이 달라져 주택수요에 영향을 준다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금대출시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금공급시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.

〈함정〉

• 주택자금대출시장(1차, 예금으로 조달해 직접 대출)과 주택자금공급시장(2차, 투자자 자금을 대출기관에 공급)을 이름과 정의가 뒤바뀐 채 제시해 헷갈리게 한다 — '누가 누구에게 자금을 주는가'로 방향을 잡아 구분해야 한다.