〈종합〉

레버리지를 활용한 부동산투자에서 자기자본수익률을 구하는 계산 문제로, 조건박스의 수치를 공식(자기자본 귀속 현금흐름÷자기자본)에 정확히 대입하는 능력을 묻는다.

• 자기자본 = 총투자금액 − 대출금으로 분리한다
• 분자를 NOI + 자본이득(가격상승률×가격) − 대출이자로 구성한다
• 분자를 자기자본으로 나누어 백분율로 환산한다

〈정답 ①〉

1년 후 순영업이익 2천만원에서 대출이자 1,200만원을 빼면 순현금흐름은 800만원이고, 이를 자기자본 1억원으로 나누면 자기자본수익률은 8%다.

• 자기자본 = 부동산가격 3억 − 대출 2억 = 1억원
• 가격상승률 0%이므로 자본이득은 0원
• 대출이자 = 대출 2억원 × 6% = 1,200만원
• 자기자본으로 귀속되는 현금흐름 = NOI 2,000만원 + 자본이득 0원 − 대출이자 1,200만원 = 800만원
• 자기자본수익률 = 800만원 ÷ 1억원 × 100 = 8%

〈함정〉

• 가격상승률이 0%라는 조건을 놓치고 자본이득을 임의로 반영하면 값이 틀어진다
• 자기자본수익률의 분모를 총투자금액(3억)으로 잘못 잡으면 답이 낮게 나온다 — 분모는 반드시 자기자본(1억)이어야 한다