〈종합〉

운영수지를 가능총소득에서 세후현금수지까지 단계별로 내려가며 계산하는 문제다. PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF 순서와 각 단계에서 차감할 항목을 정확히 아는지 확인하는 출제 의도다.

• 가능총소득에서 공실(5%)을 차감해 유효총소득 산정
• 유효총소득에서 영업경비를 차감해 순영업소득(NOI) 산정 — 부채서비스액·감가상각비는 여기서 차감하지 않음
• NOI에서 부채서비스액(원금+이자)을 차감해 세전현금수지(BTCF) 산정
• 과세소득(NOI-이자-감가상각비)에 세율을 곱해 영업소득세를 구하고 BTCF에서 차감해 세후현금수지(ATCF) 산정

〈정답 ②〉

가능총소득에서 공실을 뺀 유효총소득에 영업경비를 차감해 순영업소득을 구하고, 여기서 부채서비스액과 영업소득세를 차례로 빼면 2,656만원이 나온다.

• 가능총소득 4,800만원 - 공실(4,800×5%=240만원) = 유효총소득 4,560만원
• 유효총소득 4,560만원 - 영업경비 240만원 = 순영업소득(NOI) 4,320만원
• NOI 4,320만원 - 부채서비스액(원금 200만원+이자 800만원=1,000만원) = 세전현금수지(BTCF) 3,320만원
• 과세소득 = NOI 4,320만원 - 이자 800만원 - 감가상각비 200만원 = 3,320만원
• 영업소득세 = 과세소득 3,320만원 × 20% = 664만원
• 세후현금수지(ATCF) = BTCF 3,320만원 - 영업소득세 664만원 = 2,656만원

〈함정〉

• NOI 산정 시 원금·이자로 구성된 부채서비스액을 미리 차감해버리는 실수 — NOI는 부채상환 전 소득이므로 영업경비까지만 차감하고, 부채서비스액은 그 다음 단계(BTCF)에서 뺀다.
• 영업소득세 계산 시 원금상환액까지 과세소득에서 차감하는 실수 — 과세소득에서는 이자만 차감하고 원금상환액은 차감하지 않는다(대신 감가상각비를 차감).