〈종합〉

주택금융의 기능·소비금융의 개념·LTV·DTI의 기준·상환방식별 초기부담 비교·1차·2차 저당시장의 구조를 종합적으로 묻는 문항으로, 1차와 2차 저당시장의 정의를 뒤바꿔 낸 지문을 찾는 것이 핵심이다.

• 각 선지를 주택금융의 기능·소비금융·LTV·DTI·상환방식·저당시장 구조로 나눠 개별 판단
• 2차 저당시장의 당사자(대출기관-투자자)와 1차 저당시장의 당사자(차입자-대출기관)를 대조해 ④가 1차 시장의 정의를 2차로 잘못 서술했음을 확인

〈정답 ④〉

2차 저당대출시장은 저당대출을 만들어낸 대출기관과 그 저당채권을 매입하는 투자자 사이의 시장이다. 차입자와 대출기관 사이에서 최초로 대출이 이루어지는 주택담보대출시장은 1차 저당시장에 해당한다.

• 1차 저당시장: 차입자와 대출기관 사이에서 저당대출이 최초로 형성되는 시장 — 주택담보대출시장이 그 예
• 2차 저당시장: 대출기관이 보유한 저당채권을 투자자에게 매각·유동화하여 1차 시장에 자금을 재공급하는 시장(MBS 발행·유통시장 등)
• 선지는 '저당대출을 원하는 수요자와 이를 제공하는 금융기관으로 형성'되는 시장을 2차 저당시장이라 하고 주택담보대출시장을 그 예로 들었는데, 이는 1차 저당시장의 정의와 예시를 그대로 가져다 2차라고 이름만 바꾼 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주택금융은 주택구입·건설에 필요한 자금을 조성하고, 이를 통해 자가주택 공급을 늘리며 주거를 안정시키는 기능을 한다.
• ② ○ 주택소비금융은 주택을 사려는 사람이 그 주택 자체를 담보로 잡히고 자금을 빌리는 수요자 금융이다. 이는 구입능력을 높여 자가소유를 촉진하는 방향으로 작동한다.
• ③ ○ LTV는 담보인 주택의 가치를 기준으로 대출 가능액을 정하고, DTI는 차입자의 소득으로 갚을 수 있는 능력을 기준으로 대출 가능액을 정한다. 담보 중심 지표와 소득 중심 지표라는 대비가 정확하다.
• ⑤ ○ 원금균등상환은 초기 원리금상환액이 크고 점차 줄어드는 반면, 원리금균등상환은 매기 상환액이 일정해 초기 부담이 원금균등보다 작다. 따라서 대출 직후 상환액은 원리금균등이 원금균등보다 적다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 제2차 저당대출시장은 저당대출을 제공한 금융기관과 저당채권을 매입하는 투자자로 형성되는 시장을 말하며, MBS 발행·유통시장이 여기에 해당한다.

〈함정〉

• 1차 저당시장(차입자-대출기관, 대출 최초 형성)과 2차 저당시장(대출기관-투자자, 채권 유동화)의 당사자·기능을 서로 바꿔 서술하는 함정 — '주택담보대출시장=1차'를 기준으로 거른다.
• 원리금균등과 원금균등의 초기 상환부담 대소를 반대로 착각하는 함정 — 1회차 원리금상환액은 원금균등이 더 크므로, 원리금균등의 초기 부담이 더 적다.